हेल्थकेयर ट्रस्ट ऑफ अमेरिका इंक (एचटीए) Q4 2019 आय कॉल ट्रान्सक्रिप्ट | मोटली मूर्ख

0 0

Logo of jester cap with thought bubble.

स्त्रोत प्रतिमा: द मोटली फूल.

हेल्थकेयर ट्रस्ट ऑफ अमेरिका इंक (NYSE: HTA)
Q4 2019 आय कॉल
फेब्रुवारी 14, 2020, 12: 00 दुपारी ET

सामग्री:

  • टिप्पण्या तयार
  • प्रश्न आणि उत्तरे
  • सहभागींना कॉल करा

तयार शेरा:

ऑपरेटर

अच्छे दिन आणि अमेरिकेच्या हेल्थकेअर ट्रस्टच्या चौथ्या तिमाहीत २०१ E आयर्निंग कॉन्फरन्स कॉलमध्ये आपले स्वागत आहे. सर्व सहभागी केवळ ऐकण्याच्या मोडमध्ये असतील. [ऑपरेटर सूचना] कृपया लक्षात ठेवा हा कार्यक्रम रेकॉर्ड केला जात आहे.

मी आता ही परिषद डेव्हिड गर्शनसनकडे वळवू इच्छितो. कृपया पुढे जा.

डेव्हिड गेरसनसन - मुख्य लेखा अधिकारी

धन्यवाद, आणि अमेरिकेच्या हेल्थकेअर ट्रस्टच्या वर्षाच्या शेवटी २०१ earn च्या कमाईच्या कॉलवर आपले स्वागत आहे. आम्ही काल संपल्यानंतर आमची कमाई रीलिझ आणि आमचे आर्थिक पूरक दाखल केले. हे दस्तऐवज आमच्या वेबसाइटच्या गुंतवणूकदार संबंध विभागात किंवा एसईसीकडे आढळू शकतात.

कृपया लक्षात घ्या की हा कॉल वेबकास्ट केला जात आहे आणि पुढील 90 दिवसांसाठी रीप्लेसाठी उपलब्ध असेल. आमच्या तयार केलेल्या समालोचनाच्या समाप्तीच्या वेळी तुमचे प्रश्न विचारण्यात आम्हाला आनंद होईल.

कॉल चालू असताना आम्ही पुढे निवेदने देणारी विधाने करू. ही अग्रेषित दिसणारी विधाने सध्या आम्हाला उपलब्ध असलेल्या व्यवस्थापन आणि माहितीच्या सद्यस्थितीवर आधारित आहेत. आमचे वास्तविक परिणाम ज्ञात आणि अज्ञात जोखीम, ट्रेंड, अनिश्चितता आणि आमच्या नियंत्रणाद्वारे किंवा अंदाज करण्याच्या क्षमतेच्या पलीकडे असलेल्या घटकांमुळे प्रभावित होतील. जरी आमचा विश्वास आहे की आमची धारणा वाजवी आहेत, तरीही ती भविष्यातील कामगिरीची हमी देत ​​नाहीत. म्हणूनच, आमचे वास्तविक भविष्यकाळ आमच्या अपेक्षेपेक्षा भौतिकदृष्ट्या भिन्न असू शकते. संभाव्य जोखमींबद्दल तपशीलवार वर्णनासाठी, कृपया आमच्या एसईसी फाइलिंगचा संदर्भ घ्या जे आमच्या वेबसाइटच्या गुंतवणूकदार संबंध विभागात आढळू शकतात.

मी आता हेल्थकेअर ट्रस्ट ऑफ अमेरिकेचे अध्यक्ष आणि मुख्य कार्यकारी अधिकारी स्कॉट पीटर्सकडे कॉल पाठवणार आहे. स्कॉट?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

गुड मॉर्निंग आणि अमेरिकेच्या चौथ्या तिमाहीत आणि संपूर्ण वर्ष 2019 च्या कमाईच्या परिषद कॉलच्या हेल्थकेअर ट्रस्टसाठी आमच्यात सामील झाल्याबद्दल धन्यवाद.

आज कॉलमध्ये माझ्याबरोबर सामील होत आहेत, आमचे मुख्य वित्तीय अधिकारी रॉबर्ट मिलिगन; Mandसेट मॅनेजमेंटचे आमचे कार्यकारी उपाध्यक्ष अमांडा हूटन; आणि कॅरोलीन चियोडो, अधिग्रहण आणि विकास यांचे आमच्या वरिष्ठ उपाध्यक्ष.

आम्ही २०२० च्या सुरूवातीस, एचटीएने वैद्यकीय कार्यालयांच्या इमारतींच्या मालकी, भाडेपट्ट्यावर आणि संचालनामध्ये स्वतःला सेक्टर लीडर म्हणून स्थान दिले आहे. आमच्याकडे जवळपास 2020 दशलक्ष चौरस फूट जागोजागी नसलेले बाजारातील की केंद्रित फोर्टफोलिओ आहे. आमचा पोर्टफोलिओ पूर्णपणे समाकलित पूर्ण-सेवा ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्मचा समावेश आहे आणि एचटीएने स्वत: ला गढी गुंतवणूकीचे ग्रेड बॅलन्स शीटसह उभे केले आहे जे आम्हाला पुढील तीन ते पाच वर्षांत गुंतवणूकीसाठी आणि कमाईची वाढ आणि भागधारक परतावा देण्यास पात्र करते.

हेल्थकेअर नवीन दशकात प्रवेश करत असताना, रूग्णांसाठी कमी प्रभावी आणि सोयीस्कर असलेल्या समाकलित बाह्यरुग्ण अनुभवाकडे वाटचाल सुरू आहे. ही वितरण तीन सेटिंग्जमध्ये होईल. एक, ऑन-कॅम्पस, जेथे एचटीए हा देशातील एमओबीचा सर्वात मोठा मालक आहे; दोन, कॅम्पसच्या बाहेर, सर्व अग्रगण्य आरोग्य सेवा प्रदाते लक्ष देत आहेत आणि त्यांची उपस्थिती वाढवित आहेत अशा समुदाय ठिकाणी; आणि तीन, शैक्षणिक विद्यापीठातील ठिकाणी, जिथे शैक्षणिक आणि आरोग्य संयोजने गंभीर आहेत.

गेल्या १ years वर्षांमध्ये आम्ही एमओबीचा एक पोर्टफोलिओ तयार केला आहे जो या ट्रेंडला प्रतिबिंबित करतो, जिथे ते महान बाजारपेठेतील मुख्य गंभीर रिअल इस्टेट शोधण्यावर लक्ष केंद्रित करतात जे भावी वर्षांत भाडेकरूंच्या धारणा आणि भाड्याने वाढीच्या उच्च संधी प्रदान करतात.

आमच्या अनुभवातून असे दिसून आले आहे की बाजारपेठेची गुणवत्ता, रुग्णांची मागणी, इमारतीची वैशिष्ट्ये आणि वाढत्या गंभीर भाडेकरुंच्या सहकार्याशी संबंधित प्राइमरी ड्रायव्हर्ससह सर्वात प्रभावी कामगिरीचे गुणधर्म कॅम्पसमध्ये किंवा बाहेर दोन्ही ठिकाणी आढळतात.

धोरणात्मकरित्या, एचटीएने की वेगाने वाढणार्‍या महत्त्वाच्या बाजारांना लक्ष्य केले आहे ज्याचा आम्हाला विश्वास आहे की देशभरातील इतर बाजारपेठेवर मात होईल. आमचा लक्षित बाजाराचा दृष्टीकोन मार्केटमध्ये आकार आणि स्केल तयार करुन एचटीएला जास्तीत जास्त परतावा मिळविण्यास परवानगी देतो.

आमच्याकडे आता 17 चौरस फुटांपेक्षा जास्त बाजारपेठे आहेत आणि अंदाजे 500,000 दशलक्ष चौरस फूट किंवा त्यापेक्षा जास्त 10 बाजारपेठा आहेत. हे स्केल आम्हाला अद्वितीय असलेल्या संबंध आणि ऑपरेटिंग क्षमतांसह एक सखोल आणि अधिक सामरिक स्थानिक ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्म प्रभावीपणे तयार करण्यास अनुमती देते. आमच्या दृष्टीकोनातून पुढे जाण्यासाठी हा दृष्टिकोन महत्त्वपूर्ण आधार आहे.

२०१ In मध्ये, आमच्या व्यासपीठाचे आणि पोर्टफोलिओचे सकारात्मक गुणधर्म आंतरिक आणि बाह्य वाढीच्या संधी निर्माण करणार्‍या मार्गांनी कार्य करण्यास सुरवात करताना आम्ही पाहिले. यांच्या नेतृत्वातः एक, समान-स्टोअरची वाढ 2019% आणि आमच्या मालमत्ता व्यवस्थापन प्लॅटफॉर्मच्या वाढीव वापरापासून आणि विशिष्ट खर्चाच्या बचतीपासून मार्जिन वाढीच्या 2.7% भाड्याने देणे. यात चौथ्या तिमाहीत समान स्टोअरच्या 2.3% वाढीचा समावेश आहे; दोन, आम्ही आमच्या पोर्टफोलिओच्या जवळजवळ १%% किंवा भाड्याने 2.5 दशलक्ष चौरस फुटांपेक्षा अधिक वर्षभर भाड्याने 15.%% आणि समान स्टोअर भाडेकरू re 3.6% राखून ठेवला आहे.

आमच्या मालमत्ता व्यवस्थापन प्लॅटफॉर्मवरुन अपेक्षित समन्वय लक्षात घेतल्यानंतर एकूण is 558 दशलक्ष डॉलर्सचे अधिग्रहण आणि 6.1% च्या मिश्रित कॅप रेट. या चौथ्या तिमाहीत बंद $ 330 दशलक्ष पेक्षा अधिक समावेश. हे प्रामुख्याने आमच्या विद्यमान बाजारपेठांमध्ये एमओबी स्थित आहेत जे आम्ही प्रमाणात जोडत आहोत आणि भागधारकांना अतिरिक्त मूल्य मिळविण्यासाठी आमच्या ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्मचा वापर करेल. जरी मोठ्या प्रमाणात विक्रीसाठी अधिग्रहण बाजारपेठा खूपच स्पर्धात्मक राहिल्या आहेत, तरी आम्ही आमच्या पोर्टफोलिओमध्ये फिट होणा -्या एकट्या संधींवर लक्ष केंद्रित करत आहोत परंतु जिथे आम्ही त्वरित उत्पन्न मिळवून देण्यास सक्षम असे उत्पादन मिळवू शकू.

शेवटी, चार, विकास. आम्ही २०१ H मध्ये $ ११० दशलक्ष डॉलर्सच्या विकास आणि पुनर्विकासाची घोषणा केली आहे, ज्यात एचसीए आणि डिग्निटीसह दोन ऑन-कॅम्पस डेव्हलपमेंट्स आहेत, ज्यांना आता कॉमनस्पिरिट म्हणतात. वर्षानुवर्षे या दोन्ही घटकांशी आमचे दृढ संबंध आहेत आणि भविष्यातील घडामोडींसाठी त्यांच्याबरोबर कार्य करत राहणे. २०२० मध्ये $ १ million० दशलक्ष डॉलर्सच्या एकूण गुंतवणूकीसह आता चार प्रक्रिया चालू आहेत.

आम्ही ऑरेंज काउंटी कॅलिफोर्नियामधील आमच्या सेंट जोसेफ हेल्थ मिशन व्हिएजो कॅम्पसमध्ये दोन एमओबीच्या पुनर्विकासाची घोषणा देखील केली आहे. त्यामध्ये सुमारे 20 दशलक्ष भांडवल गुंतवणूकीचा समावेश असेल.

एकूण भांडवलाच्या २%% आणि कर्ज-ते-एबीआयटीडीएच्या 29 पट वाढीसह आमची ताळेबंद कधीही मजबूत झाली नाही. पुढील सहा महिन्यांत पुढच्या आधारावर खाली उतरण्यासाठी आम्हाला उपलब्ध असलेल्या अंदाजे million 5.7 दशलक्ष इक्विटीमध्ये फॅक्टरिंग केल्यावर हा फायदा 5 वेळा कमी होतो आणि एकूण भांडवलाच्या 25% पर्यंत खाली येतो.

आम्ही पहात आहोत आणि आम्ही पुढील दोन तिमाहींमध्ये ही भांडवल उपयोजित करण्याची अपेक्षा बाळगून आम्ही 2019 च्या चौथ्या तिमाहीत हेतुपुरस्सर आपली भांडवल उपलब्धता तयार केली.

आमच्या कार्यप्रदर्शन आणि संपादन क्रियाकलापांच्या परिणामी कमाईची वाढ, आम्ही आमच्या सामान्य फंडांना ऑपरेशनपासून प्रति शेअर $ 1.64 आणि चौथ्या तिमाहीत .0.42 2019 पर्यंत वाढवू शकलो. लक्षात घ्या की 0.02 मध्ये आमच्याकडे प्रति शेअर share XNUMX पेक्षा जास्त होते जे एचटीएने आता खर्च करणे आवश्यक आहे. हे खर्च आमच्या घरातील भाडेपट्ट्यांशी संबंधित होते.

आम्ही 2020 च्या पुढे पाहत असताना एचटीएने ड्राईव्हिंगच्या कामगिरीवर लक्ष केंद्रित केले आहे ज्यायोगे तळाशी ओळ हिट होईल. मालमत्ता व्यवस्थापनाच्या दृष्टीकोनातून, आम्ही आमचे व्यासपीठ वापरण्याच्या व्यापात वाढ करण्यासाठी 100 - 100 ते 200 बेस पॉईंटपर्यंत जाण्यासाठी लक्ष केंद्रित केले आहे, तर आम्ही २०१ in मध्ये मिळवलेल्या प्रसारणाचा प्रसार कायम ठेवत आहोत. गुंतवणुकदाराच्या दृष्टिकोनातून आमचे लक्ष अद्यापही कायम आहे. आमची मुख्य बाजारपेठेतील शिस्त मापदंडांची पूर्तता करणार्‍या अधिग्रहण आणि विकासाच्या संधी शोधून बंद केल्यावर आणि आता 2019 ते 5 वर्षांपासून असलेल्या आमचे अधिग्रहण आणि विकास या दोन्ही प्लॅटफॉर्मवर आपण ज्या संधी शोधत आहोत त्याबद्दलचा फायदा घेत.

ताळेबंद दृष्टीकोनातून, आम्ही 5.5 वेळा आणि 6.0 पट दरम्यानच्या व्यायामासह एक मजबूत ताळेबंद राखण्यावर आपले लक्ष केंद्रित करीत आहोत, ज्यायोगे आम्ही पूर्वीच्या आधारावर वाढवलेल्या इक्विटीला व्यवहारात्मक दृष्टीकोनातून गुंतवणूक करतो.

२०२० च्या मार्गदर्शकाच्या दृष्टिकोनातून, आम्ही अपेक्षा करतो की प्रति शेअर सामान्यीकृत एफएफओ श्रेणीच्या मध्यबिंदूच्या रूपात%% पेक्षा अधिक वाढीसह प्रति शेअर $ १.2020 and ते १... दरम्यान पोहोचेल. आम्ही आशा करतो की आमच्या समान-स्टोअरची वाढ वर्षाच्या 1.69% ते 1.73% च्या दरम्यान असेल, श्रेणीच्या वरच्या बाजूला साध्य करण्यासाठी वाढत्या व्यापारावर लक्ष केंद्रित केले जाईल. 4% ते 2% च्या समन्वयानंतर अपेक्षित उत्पादनासह वर्षाकाठी 3 दशलक्ष ते 500 दशलक्ष डॉलर्सच्या अधिग्रहणांसह आम्ही आमच्या विद्यमान इक्विटी भांडवलाची संपूर्णपणे तैनात करू.

शेवटी, आम्ही विकास, उत्तर कॅरोलिना, कॅरी येथे आमच्या पहिल्या प्रकल्पाच्या तिस third्या तिमाहीच्या सुरूवातीला वितरित होण्यास सुरूवात करू. रॉबर्ट आपल्या टिप्पण्यांमध्ये काही अतिरिक्त रंग देईल.

शेवटी, मला अमेरिकेचा हेल्थकेअर ट्रस्टचा जानेवारीत प्रकाशित झालेला पहिला टिकाऊपणा अहवाल दाखवायचा होता. २०१० मध्ये आम्ही आपले ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्म सुरू केल्यापासून आम्ही ज्या इमारतींमध्ये गुंतवणूक करतो तेथील आमच्या इमारतींची कार्यक्षमता आणि आपल्या पदचिन्हांवर आम्ही लक्ष केंद्रित केले आहे.

मी आता कॉल अमांडाकडे वळवीन.

अमांडा हूटन - कार्यकारी उपाध्यक्ष, मालमत्ता व्यवस्थापन

धन्यवाद, स्कॉट. २०१ In मध्ये, आमच्या कार्यसंघामध्ये नवीन मालमत्ता एकत्रित करण्यासाठी आणि या अधिग्रहणाचा भाग म्हणून अपेक्षित कार्यक्षमता आणि समन्वय साधताना, २०१ team मध्ये, आमची कार्यसंघ आमच्या विद्यमान पोर्टफोलिओमध्ये उच्च-गुणवत्तेचे ऑपरेटिंग आणि लीज परिणाम देण्यावर लक्ष केंद्रित करीत आहे.

गेल्या दशकात, आमच्या घरातील मालमत्ता व्यवस्थापन कार्यसंघाने आमच्या व्यासपीठावर नवीन मालमत्ता आणल्यामुळे वाढीच्या उत्पन्नाचे 25 ते 35 बेसिस पॉईंट्स जोडण्याची आमची क्षमता वारंवार दर्शविली आहे. आम्ही ड्युक पोर्टफोलिओ असल्याचे सर्वात स्पष्ट उदाहरण म्हणजे 2017 आणि 12 महिन्यांच्या कालावधीत आम्ही तृतीय-पक्ष व्यवस्थापन आणि अभियांत्रिकी कर्मचार्‍यांना आमच्या स्वत: च्या जागी बदलण्याच्या परिणामी $ 7 दशलक्ष ते 8 दशलक्ष दरम्यान बचत उत्पन्न केली. कार्यसंघ आणि यापूर्वी तृतीय-पक्षाच्या व्यवस्थापकांना दिले जाणारे मार्कअप आणि नफा.

तृतीय-पक्षाच्या व्यवस्थापनाकडून आमच्या इन-हाऊस प्लॅटफॉर्मवर हे संक्रमण भाडेकरुंच्या दृष्टीकोनातून अखंड आहे कारण त्यांना कोणताही आर्थिक परिणाम दिसत नाही ज्यामुळे आमच्या भागधारकांना पूर्वीच्या नफ्यातून तृतीय पक्षाकडे जाण्याची परवानगी मिळते. २० हून अधिक कार्यालयांमध्ये मालमत्ता व्यवस्थापन, अभियांत्रिकी आणि भाडेतत्त्वावर असलेले कर्मचारी, संपूर्ण सेवा कार्यकारी प्लॅटफॉर्म उपलब्ध करुन दिलेल्या समन्वय आणि बचतीचा लाभ घेण्यासाठी एचटीए आरईआयटी जागेत अनन्यपणे उपयुक्त आहेत.

आमचा विश्वास आहे की एक कंपनी म्हणून आम्ही अद्याप आमच्या व्यासपीठाचा पूर्ण फायदा ओळखण्याच्या अगदी सुरुवातीच्या टप्प्यात आहोत. जशी आपली बाजारपेठ वाढत जाते, तसतसे तृतीय पक्षाद्वारे केल्या जाणा additional्या अतिरिक्त सेवा करण्यासाठी आम्ही अधिक कुशल आणि कुशल कर्मचारी घेण्यास सक्षम आहोत. उदाहरणार्थ, बाजारात 500,000 चौरस फूट आणि गृहनिर्माण यांत्रिक, इलेक्ट्रिकल आणि प्लंबिंग सेवा किंमतीच्या दृष्टिकोनातून समजण्यास सुरवात करतात.

आमची प्रमुख बाजारपेठ वाढविणे आणि आमच्या घरातील कर्मचार्‍यांना प्रशिक्षण देणे याकडे लक्ष केंद्रीत ठेवून आम्ही पुढील तीन ते चार वर्षांत गुंतवणूकदारांना आमच्या व्यासपीठावर मार्जिन विस्तार आणि मूल्यनिर्मिती पाहण्याची अपेक्षा ठेवतो.

आता चौथ्या तिमाहीत वळत आहे. या तिमाहीत आमची समान स्टोअर वाढ १.2.5% बेस रेव्हेन्यू ग्रोथ आणि भाडे मार्जिन विस्ताराच्या १०० बेस पॉइंट्सने झाली आहे. एका वर्षाच्या आधारावर, समान-स्टोअर एनओआयची वाढ २.1.4% झाली आहे, जी वर्षातील २.100% च्या वाढीच्या वाढीमुळे होते.

तिमाहीत आम्ही अंदाजे 1 दशलक्ष चौरस फूट लीजवर स्वाक्षरी केली. यात 180,000 चौरस फूट नवीन लीज आणि जवळजवळ 830,000 चौरस फूट नूतनीकरणाचा समावेश आहे. आमचे समान-स्टोअर पोर्टफोलिओसाठी भाडेकरू धारण 77% होते, तर नूतनीकरणावर प्रसार प्रकाशन 3.4% वर कायम आहे.

या कालावधीत सही केलेल्या लीजसाठी वार्षिक एस्केलेटर २.2.9% होते, आम्ही आमची लीजेस चालू ठेवत वाढत्या एस्केलेटरचा कल trend% पर्यंत चालू ठेवतो. टीआय नूतनीकरणावर मुदतीच्या वर्षाकाठी प्रति चौरस फूट १.3 $ डॉलर आणि नवीन वर्षाच्या मुदतीच्या वर्षाकाठी square.११ डॉलर कायम राहिले.

वर्षासाठी, आम्ही आता एकूण portfolio.3.6 दशलक्ष चौरस फूट किंवा आमच्या एकूण पोर्टफोलिओ जीएलएच्या १ 15% भाड्याने दिले आहेत. वर्षासाठी त्याच स्टोअरची धारणा% 83% आहे, तर आमचे रिलीझिंग स्प्रेड आणि नूतनीकरण मजबूत %.%% आहे. यापुढे, वर्षाच्या दरम्यान स्वाक्षरीकृत नवीन आणि नूतनीकरण या दोन्ही लीजवर कंत्राटी वाढ झाली आहे, ज्यामुळे आमचे वारंवार उत्पन्न होणारे प्रवाह आणि आमच्या गुंतवणूकदारांच्या अपेक्षेनुसार गुणवत्तेत वाढ बळकट होते.

आमच्या नूतनीकरणावर लक्षात ठेवण्यासाठी नवीन ट्रेंड, आम्ही २०२० मध्ये आणि त्यापुढील कालबाह्या कालावधीच्या भाडेपट्ट्यांशी संबंधित वर्षासाठी १ दशलक्ष चौरस फूट भाडेतत्त्वावर लवकर नूतनीकरण केले आहे. भाडेकरूंनी दीर्घकालीन मुदतीसाठी लॉक घेण्याच्या प्रयत्नातून हे चालविले जाते कारण ते सराव एकत्रित करतात आणि त्यांच्या पायाभूत सुविधांमध्ये गुंतवणूक करतात.

२०१ longer मध्ये .2019.२ वर्षांच्या सरासरी नूतनीकरणाच्या मुदतीच्या पुराव्यानुसार दीर्घ मुदतीच्या नूतनीकरणामध्येही आम्ही वाढलेली व्याज पाहिले आहे, जे आमच्या २०१ rene च्या नूतनीकरण मुदतीच्या 7.2.. 25. वर्षांच्या सरासरीपेक्षा २%% जास्त आहे. आणि हे दोन्ही सकारात्मक ट्रेंड आहेत असा आमचा विश्वास आहे की २०२० पर्यंत भाडेकरू त्यांच्या आरोग्य सेवा पुरवण्याच्या धोरणाकरिता भाडेकरूंनी रिअल इस्टेटमध्ये लॉक करण्याचा प्रयत्न करीत आहेत.

खर्चाच्या आघाडीवर आम्ही आमच्या अर्थव्यवस्थेचा प्रमाणात आणि विशेष सेवा ऑफरचा फायदा दर्शवितो. तिमाहीसाठी आम्ही 2018 च्या चौथ्या तिमाहीच्या तुलनेत खर्च तुलनेने सपाट ठेवण्यास आणि अनुक्रमे 2% पेक्षा कमी ठेवण्यास सक्षम होतो. सन २०१ during च्या दरम्यान मालमत्ता करामध्ये एकूणच वाढ झाली असली तरी मुख्यत: टेक्सासमध्ये आमची कार्यसंघ आमच्या कार्यक्षमतेच्या माध्यमातून आणि युटिलिटी बचतीवर सतत लक्ष केंद्रित करण्याद्वारे आमचे कार्यसंघ मोठ्या प्रमाणात या प्रभावाची ऑफसेट करण्यास सक्षम आहे.

चौथ्या तिमाहीत आम्ही आमच्या मालमत्ता कराच्या अपीलचे काही अनुकूल परिणाम पाहण्यास सुरवात केली आणि आम्ही विश्वास ठेवतो की येत्या तिमाहीत आम्ही आपल्या अपील प्रयत्नांसह यश मिळवू.

2019 चे कार्यप्रदर्शन आमच्या पोर्टफोलिओच्या लवचिकतेचे आणि प्रतिबिंबित बाह्य आणि अंतर्गत वातावरणात गुणवत्तेची एनओआय वाढविणे सुरू ठेवण्याची क्षमता यांचे प्रतिबिंब आहे. आम्ही पूर्वीच्या वर्षांच्या तुलनेत काही प्रमाणात कालबाह्यतेसह 2019 मध्ये आलो आहोत, जे आपल्या ऐतिहासिक 12.8% सरासरी विरूद्ध पोर्टफोलिओच्या 10% आहे.

आमच्याकडे बर्‍याच मालमत्ता संक्रमणे देखील होती, त्यातील सर्वात मोठी आमची मिशन व्हिएजो मेडिकल ऑफिस इमारती, कॅलिफोर्नियामधील ऑरेंज काउंटी येथील सेंट जोसेफ हेल्थ मिशन व्हिएजो कॅम्पसमध्ये आमच्याकडे फी-साधे मालकीचे चार एमओबी होते.

या इमारतींचे बांधकाम 1972 मध्ये करण्यात आले होते आणि 20 वर्षांच्या हॉस्पिटलच्या मास्टर लीजवर येत आहेत. आम्ही दोन इमारतींच्या पुनर्विकासासह पुढे जात आहोत जे या सुविधांचे आधुनिकीकरण करतील आणि आम्हाला त्यांच्या सध्याच्या भाड्यातून आणि या बाजाराच्या अनुषंगाने अधिक भाड्याने देण्याची परवानगी देतील.

या घटकांमुळे वर्षभरात समान स्टोअरच्या भोगवटा व भाडेपट्ट्यांच्या टक्केवारीत घट झाली आहे, त्यातील बहुतेक भाग तिसर्‍या तिमाहीत दिसून आला आहे, परंतु आमच्या समान-स्टोअरच्या भाड्याने दर चौथ्या तिमाहीत स्थिर राहिले आणि भोगवटा 10 बेस पॉइंट वाढले. Q90.9 पेक्षा 3% पर्यंत

आम्ही 2020 कडे पाहत असताना, आमच्याकडे जवळजवळ 9% पोर्टफोलिओ कालबाह्य होत आहेत आणि महिन्याच्या ते महिन्याच्या कालावधीत 6% संपुष्टात येत आहेत. भाडेकरूंबरोबर सध्याची चर्चा दिल्यास, भाडेकरू धारणा 80% ते 2% श्रेणीत नूतनीकरण पसरल्यामुळे सुमारे 4% असेल. आमचे नवीन भाडेपट्टीचे प्रयत्न 40 चौरस फूटपेक्षा जास्त मोठ्या सौद्यांचा समावेश असलेल्या आमच्या 10,000% पेक्षा जास्त पाईपलाईनसह मजबूत आहेत.

हे सौदे सहसा स्वाक्षरी करण्यास अधिकच कालावधी घेतात आणि शेवटी तयार होण्यास, आम्ही २०२० च्या उत्तरार्धात अर्थपूर्ण वाढीव भाडेपट्टा व भोगवटा पातळीच्या माध्यमातून या सौद्यांचे फायदे पाहण्याची अपेक्षा करतो, ज्यामध्ये एकूण १०० ते २०० बेसिस पॉईंट्स दरम्यानच्या हालचालींचा दृष्टीकोन असतो. पुढील 2020 ते 100 महिन्यांत

मी आता कॉल रॉबर्टकडे वळवीन.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

धन्यवाद, अमांडा २०१ ended चे आमचे गुंतवणूकीचे भांडवल आणि भांडवल बाजारासाठीचे वर्ष अतिशय सक्रिय वर्ष होते, जे आमच्या सततच्या स्टोअरच्या वाढीसह एकत्रित होते तेव्हा आम्हाला कमाईच्या वाढीची वेगवान पातळी दर्शविण्याची परवानगी दिली.

चौथ्या तिमाहीत आम्ही समान-स्टोअरची वाढ 2.5% केली असून त्यासह संपूर्ण वर्षाच्या समान-स्टोअरची वाढ 2.7% इतकी आहे. हे वाढीव कामगिरी आणि आमच्या ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्मच्या वापराद्वारे स्थिर सातत्याने उत्पन्न वाढ आणि मार्जिन विस्ताराद्वारे तयार होते.

पायाभूत सुविधांच्या दृष्टीकोनातून, आम्ही खूप कार्यक्षम राहतो. या तिमाहीत जी अँड ए $ १०.२ दशलक्ष डॉलर्सवर आला आहे, वर्षानुवर्षेची वाढ मुख्यत: अंतर्गत भाडेपट्टीच्या खर्चात वाढ झाली आहे ज्यावर आम्ही मागील वर्षात million १.२ दशलक्ष भांडवल केले आहे. वर्षभरात आम्ही .10.2१. million दशलक्ष डॉलर्सची कमाई केली जे आमच्या तोलामोलाच्या तुलनेत अत्यंत कार्यक्षम राहिले.

परिणामी, आम्ही मागील वर्षाच्या तुलनेत ०..0.42२ डॉलरच्या चौथ्या तिमाहीत प्रति सौम्य शेअर्सचे सामान्यीकृत एफएफओ व्युत्पन्न केले, कारण आम्ही समान-स्टोअरची वाढ चालू ठेवली आहे आणि आमचे अधिग्रहण बंद केले आहे, गेल्या वर्षाच्या ग्रीनव्हिलेच्या विक्रीत वाढवलेली भांडवल अधिक चांगल्या मालमत्तेत परत आणली आहे. आणि बाजारपेठा.

वितरणासाठी उपलब्ध निधी तिमाहीत $ 72.3 दशलक्ष वाढला ज्यामध्ये आवर्ती भांडवली खर्चाच्या 17.6 दशलक्ष डॉलर्स किंवा अंदाजे 14% एनओआयचा समावेश आहे. आमचा वर्षाचा धाव दर मात्र एनओआयच्या 12.5% ​​च्या आसपास आहे. २०१ 2019 मध्ये आम्ही आमच्या पोर्टफोलिओच्या १%% च्या जवळ असलेल्या भाड्याने घेतलेल्या तुलनेत जास्त भाडेपट्टय़ाने आमच्या आवर्ती कॅपेक्स सामान्यपेक्षा किंचित जास्त आहे. आम्ही २०१ in मध्ये पूर्ण केलेल्यापेक्षा जवळपास २ more% अधिक आहोत. भाडेकरू सुधारणांच्या उपयोगात काही अंतर दिल्यास यापैकी काही २०२० पर्यंत सुरू राहील अशी आम्ही अपेक्षा करतो. गुंतवणूकीच्या दृष्टिकोनातून आम्ही आमच्या वाढीव संधी पाहत आहोत ज्या आमच्या शिस्तबद्ध अंडररायटींगच्या निकषांची पूर्तता करतात आणि भांडवलाची एक चांगली किंमत आहे जी आम्हाला भागधारकांसाठी एक दिवस आकर्षक आणि बंद ठेवण्यास अनुमती देते.

2019 साठी आम्ही आमच्या ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्मवरील पहिल्या दिवसाच्या सहकार्यासह 550% पेक्षा जास्त उत्पादनावर 6.1 दशलक्ष डॉलर्सपेक्षा जास्त गुंतवणूक शोधू आणि बंद करू शकलो. चौथ्या तिमाहीत आम्ही विकासक, खाजगी मालक आणि आरोग्य सेवा प्रदात्यांकडून मिळणा sales्या विक्रीसह including 330 दशलक्ष गुंतवणूकीवर बंद झालो.

आमचे गुंतवणूकीचे निकष सरळ आहेत: आरोग्य सेवा पुरवठा पुढे जसजसे विकसित होत जाईल तसतसे आपल्याला जास्त मागणी असलेल्या कोर क्रिटिकल रिअल इस्टेटवर लक्ष केंद्रित करून पुढील 5 ते 10 वर्षांच्या कालावधीत वाढू शकणारी मालमत्ता ओळखणे. कॅम्पस इमारतींचे चालू किंवा बंद तसेच शैक्षणिक वैद्यकीय केंद्राच्या स्थानांवर असलेल्यांचे मिश्रण. ते अमेरिकन सरासरीपेक्षा वेगाने वाढणार्‍या की बाजारात आहेत, जिथे आम्ही आमच्या व्याप्तीची आणि संबंधित मालमत्ता वाढवू शकतो जेथे आम्ही आमच्या व्यासपीठाचा वापर करून अतिरिक्त मूल्य आणि आमच्या गुंतवणूकीला उत्पन्न मिळवू शकतो. आणि अखेरीस, आम्ही एक दिवस परतावा मिळविण्यासाठी तसेच दीर्घ मुदतीच्या वाढीसाठी चांगल्या संधी साधण्यावर लक्ष केंद्रित केले आहे.

आमच्या 2019 च्या गुंतवणूकींनी या सर्व निकषांची पूर्तता केली. व्यवसायामध्ये वाढ आणि भाड्याने देण्याची संधी याद्वारे कालांतराने जास्तीचे मूल्य चालविण्याची संधी या सर्व मुख्य बाबींमध्ये मुख्य गंभीर बाबींमध्ये आहेत.

कॅम्पसच्या जवळील मालमत्ता जवळजवळ 60% होती परंतु अद्याप फीच्या सोप्या आधारावर संपूर्णपणे संपादन केली गेली आहे, जी आम्हाला वाटते की दीर्घकालीन कामगिरीसाठी ते गंभीर आहे.

पोर्टफोलिओ बांधकाम दृष्टीकोनातून, आम्ही की बाजारात आमचे प्रमाण वाढवत आहोत. 500,000 चौरस फूटांपेक्षा जास्त असलेल्या बाजारपेठाची संख्या 17 पेक्षा अधिक वाढवणे. आम्ही आपली भौगोलिक एकाग्रता वाढवित असताना, आरोग्य प्रणाली, शैक्षणिक विद्यापीठे आणि मोठ्या फिजीशियन गटांशी आम्ही ब्रँडची प्रासंगिकता प्राप्त करतो आणि व्यासपीठाचा लाभ घेताना कार्यक्षम कार्यक्षमता सुधारतो.

आमची ताळेबंद तत्वज्ञान कमी प्रमाणात राहिले आहे आणि कमाईची प्राप्ती लॉक करण्यासाठी आम्ही जेव्हा अधिग्रहण करतो तेव्हा भांडवल वाढवतो आणि आम्ही नेहमीच संधी साधून व्यवहार करण्याच्या स्थितीत आहोत याची खात्री करतो. हे विशेषतः अस्थिर बाजारात खरे आहे जेथे आपल्याकडे वाढीचा पाठपुरावा करण्यास आणि द्रुतपणे गाडी चालवण्याची क्षमता आहे.

२०१ 2019 मध्ये आम्ही आमच्या अधिग्रहणांना वित्तपुरवठा केला आणि सुमारे 637 585 29.70 दशलक्ष इक्विटी वाढवून चौथ्या तिमाहीत सरासरी $ २. .5० डॉलर किंमतीवर किंवा million. cap टक्क्यांचा दर असा आहे जो आमच्या अधिग्रहणाच्या किंमतीपेक्षा कमीतकमी 65 आधार कमी असेल.

आम्ही आमच्या एटीएमद्वारे भांडवल उभा केला, अत्यंत कार्यक्षम व्यवहारासाठी परवानगी दिली आणि पुढच्या आधारावर million 300 दशलक्षाहून अधिक रक्कम घेतली, जे 2020 मध्ये आम्ही अधिग्रहण करण्यासाठी कोरडे पावडर म्हणून काम करेल.

मी हे लक्षात घेईन की आपल्याकडे असंख्य मार्ग आहेत ज्यात आपण इक्विटी वाढवू शकतो आणि कोणत्याही बाजारातील संधींचे नेहमी मूल्यांकन करत असतो. चौथ्या तिमाहीत आम्ही निवडणुकीच्या वर्षातील बाजारातील अस्थिरतेची आणि संभाव्य संधींची पाइपलाइन पाहिल्या जाणार्‍या संभाव्यतेचा आधार घेत एक फॉरवर्ड वापरणे निवडले. पारंपारिक आधारावर इक्विटी वाढविण्यामुळे त्वरित मिळकत कमी न होता times पट उत्तोलन शिल्लक पत्रकाचे हे आम्हाला सामर्थ्य देते, जे आम्हाला विश्वास आहे की भागधारक त्याचे मूल्यवान ठरतील.

परिणामी आमची ताळेबंद २०२० मध्ये वाढीसाठी अर्थसंकल्पात अजूनही भव्य स्वरुपात आहे. आम्ही वर्ष संपवून 2020..5.7 पट कर्ज-ते-एबीआयटीडीएसह billion १.२ अब्ज डॉलर तरलतेसह इक्विटी फॉरवर्ड आणि अत्यंत मर्यादित नजीकच्या-मुदतीच्या मुदतीच्या समभागांसह.

तिसर्‍या तिमाहीत आम्ही ही परिपक्वता अतिशय आकर्षक दरात वाढविण्याची संधी घेतली. जेव्हा आपण आमच्या लिक्विडिटीमध्ये आणि आमच्या बॅलन्स शीटमध्ये .5.0.० पट कर्ज-ते-एबीआयटीडीएच्या शेअर्समध्ये अग्रेषित इक्विटीमध्ये घटक आणता तेव्हा आमची क्षमता $०० दशलक्ष डॉलर्सहून अधिक अधिग्रहण असते, तर आमच्या लक्ष्यित 700..5.5 ते times वेळा मर्यादेपर्यंत राहतात.

2020 कडे वळत आम्ही आमचे प्रारंभिक उत्पन्न मार्गदर्शन केले जे प्रति शेअर सामान्यीकृत एफएफओच्या $ 1.69 ते 1.73 2 च्या श्रेणीत आहे. हे मार्गदर्शन वर्षाच्या अखेरीस व्यापण्याच्या वाढत्या पातळी गाठण्याच्या आधारे श्रेणीच्या उच्च समाप्तीसह 3% ते 44% समान-स्टोअर वाढीचे गृहित धरते. आम्ही आमची व्याप्ती वाढविण्यासाठी आपल्या व्यासपीठाची क्षमता वाढवत G 46 दशलक्ष ते 500 दशलक्ष डॉलर्सचे जीएंडए. सिंजरिजसह 600. to% ते .5.5.२6.25% च्या मिश्रित कॅप दराने million 300 दशलक्ष ते 226 दशलक्ष डॉलर्सचे संपादन. दुस quarter्या तिमाहीच्या शेवटी आमच्या 2.5 दशलक्ष डॉलर्सच्या इक्विटीचा उपयोग, आमच्या रिव्हॉल्व्हरवर अर्थसंकल्पित आमच्या उर्वरित भांडवलाच्या उर्वरित अंदाजे 3 दशलक्ष डॉलर्स आणि आमच्या पुनर्विकासाच्या परिणामी एक अडीच दशलक्ष ते million दशलक्ष डॉलर्सचा समभाग भाग २०२० च्या अखेरीस ते सकारात्मक रोख प्रवाह प्राप्त करतील या अपेक्षेने मिशन व्हिएजोमधील मालमत्ता.

सन २०२० मध्ये भाड्याने देण्याचे प्रमाण तुलनेने उच्च पातळी असल्याने वर्षातील आमचे देखभाल-निर्देशांक एनओआयच्या १%% ते १%% असतील. आम्ही आमच्या व्यापाराच्या पातळीत १०० ते २०० च्या आधारे वाढ करण्याचा विचार केला आहे. वर्षातील गुण, जे आम्हाला २०२१ मध्ये भरीव वाढीसाठी ठेवेल.

एकूणच, आम्हाला वाटते की एचटीए आणि एमओबी सेक्टरकडून आपण अपेक्षित असलेल्या आमच्या सामान्य पातळीच्या विकासाकडे परत जाण्यासाठी २०२० हे वर्ष असेल.

मी आता हे स्कॉटकडे परत करीन.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

धन्यवाद रॉबर्ट. धन्यवाद, अमांडा. आम्ही आता प्रश्नांसाठी खुला करू.

प्रश्न आणि उत्तरे:

ऑपरेटर

[ऑपरेटर सूचना] आमचा पहिला प्रश्न मिझोहो सह ताय ओक्युसन्याकडून आला आहे. कृपया पुढे जा.

ओमोटायो ओकुसान्या - मिझुहो - विश्लेषक

हाय. होय. शुभ दुपार, सॉलिड क्वार्टर, उत्तम मार्गदर्शक. २०२० साठी एकाच स्टोअर मार्गदर्शनाचा प्रश्न. मी फक्त १०० बेस पॉईंट्सच्या व्यापूढ्या वाढवण्याचे आपले ध्येय देत थोड्या आश्चर्य वाटतो की त्याच स्टोअरचे एनओआय मार्गदर्शन जास्त आहे.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

ठीक आहे, मला वाटते की आपण कसे काम करावे आणि एमओबी सेक्टरने नक्की कसे काम केले पाहिजे हे पाहताच आम्हाला वाटते की 2% ते 3% ही एक सुसंगत रेंज आहे ज्यासह आपण जात आहोत.

आमचा दृष्टिकोन व्यापाराच्या दृष्टीकोनातून आहे, आम्ही चौथ्या व्यापलेल्या भोगवटा दृष्टीकोनातून तिसर्‍या तिमाहीत थोडीशी घसरण झाली. आम्ही ते प्रथम पहात आहोत हे निश्चितपणे पाहतो - पुढील वर्षाच्या पहिल्या तिमाहीत जो प्रारंभ करण्यासाठी थोडासा व्यवसाय ध्यास घेईल, ज्याचा आम्हाला अंदाज आहे की वर्षाच्या अखेरीस आम्ही भोगवटा टेलविन्ड्स मिळवू शकतो. तर, तो त्याच स्टोअरशी कसा संबंधित आहे त्याबद्दल भोगवटाच्या दृष्टिकोनातून थोड्या प्रमाणात शिल्लक आहे.

ओमोटायो ओकुसान्या - मिझुहो - विश्लेषक

ठीक आहे. ते उपयुक्त आहे. आणि मग मी आपल्या संपादन दृष्टीकोनाबद्दल आणि आपण काही इतर मोठ्या व्यवहाराच्या तुलनेत ज्या गोष्टी पाहत आहात त्याबद्दल आपण केलेले भाष्य प्रशंसा करतो. पण पुन्हा, आपण फक्त सामान्यतः अधिग्रहण बाजाराच्या एकूण प्रकाराबद्दल बोलू शकाल, जेथे कॅप दर आहेत, कॅम्पस विरुद्ध कॅम्पसमध्ये खरेदी करण्याचा प्रयत्न करणे आणि त्या प्रकारच्या गोष्टींमध्ये काही फरक आहे का?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

सुरक्षित. हा स्कॉट आहे. मला वाटते की आपण जाणताच, आम्ही गेल्या 24 महिन्यांत पाहिले आहे आणि कदाचित त्याहून थोड्या अधिक काळापर्यंत, जे योग्य समन्वय, योग्य स्थान आणि योग्य असेल तर आम्ही ज्याला सामुदायिक कोर किंवा कॅम्पसच्या इमारती म्हणतो त्यातील गुणवत्ता. योग्य आकार आणि माझा अर्थ आकार केवळ एका इमारतीद्वारे नसून इमारतींच्या एका गटाने आणि भाडेकरूंचा व्यवसाय करणे गंभीर आहे, परंतु आम्ही असे पाहिले आहे की कॅप रेट कॉम्प्रेशन खाली येत आहे. आणि मला असे वाटते की हे काही विशिष्ट परिस्थितीत कॅम्पसमध्ये पारंपारिकपणे घडत असलेल्या आणखी जवळ आले आहे.

मला वाटते की आपण पहात आहात, जर आपण बारकाईने पाहिले तर आणि - जरी आपणास माहित आहे की भविष्यात काय घडते हे आपणास माहित नसते, परंतु मला असे वाटते की आम्हाला येथे वाटते, आम्ही सुमारे 10 वर्षांपूर्वी समुदाय प्रारंभ केला. आम्ही सहा वर्षापूर्वी शैक्षणिक विद्यापीठ संपादन सुरू केले. आणि जर आपण आरोग्यसेवेच्या भविष्याकडे पाहिले तर आपण कॅम्पसमध्ये बरेच निवडक बनलेले पहात आहात. मला वाटते की जेव्हा आपण कॅम्पसमध्ये एखादी वस्तू खरेदी करता तेव्हा आपण ते विकत घेण्यास सक्षम असाल आणि असे समजून घ्या की ते कामगिरी करणार आहे की मागणी तेथे होणार आहे आणि हेल्थकेअर सिस्टम पूर्णपणे सहकारी होईल. मला असे वाटते की आरोग्य सेवा आता समाजात केंद्रित आहेत. ते अशा ठिकाणी लक्ष केंद्रित करीत आहेत जेथे ते महान रुग्ण मिश्रण तयार करू शकतात.

आणि मालकीच्या दृष्टीकोनातून, आम्ही बर्‍याच परिस्थिती पाहिल्या आहेत आणि मला वाटते की आमचे सहकारी अशा परिस्थितीत पहात आहेत जिथे पारंपारिकपणे एनओआय दृष्टीकोनातून किंवा परतीच्या दृष्टीकोनातून ऑफ कॅम्पस कम्युनिटी कोर स्थान म्हटले जात असे, अनुकूलतेने तुलना केली तर अधिक अनुकूल नाही कॅम्पसमध्ये पारंपारिक काय असावे.

म्हणून, मला वाटते की आपण सतत सेवांचे उत्क्रांतीकरण आणि कॅम्पस ते समुदाय मूळकडे जाणारे स्थानांतरण पाहत रहाणार आहात. आणि मी या गोष्टीकडे परत गेलो की आपण आपली प्रमुख शहरे निवडली आणि ती प्रमुख शहरे किंवा ती की समुदाय वाढत असतील आणि त्या शहरांची पायाभूत सुविधा वाढतच राहिली असतील तर या बर्‍याच आरोग्य सेवांसाठी फक्त तार्किक जागा आहे. परत समुदाय कोर ठिकाणी.

तर, ते करत आहेत आणि आम्ही आमच्या शहरांमध्ये खूप आनंदी आहोत की आम्हाला काही खोली आणि रुंदी मिळाली आहे आणि आम्ही कॅम्पसमध्ये आणि समुदायातील कोर सेटिंगमध्येही अधिग्रहणाच्या संधी पहात आहोत.

ओमोटायो ओकुसान्या - मिझुहो - विश्लेषक

पण त्या कॅप रेटचे आजूबाजूचे प्रकार काय आहेत - चौथ्या तिमाहीत आपण खरेदी केलेल्या काही अन्य वस्तूंच्या तुलनेत त्या मालमत्तेचे व्यापार काय आहे?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

मला असे वाटते की कॅप रेट, हलला नाही. मी स्पष्टपणे पाहिले नाही. मला वाटले की आम्ही कदाचित 12 महिन्यांपूर्वी, 16 महिन्यांपूर्वी काही मोठ्या पोर्टफोलिओ व्यवहारांवर कॅप दरासह अत्यंत आक्रमक झालो. आणि त्यास बरीच प्रसिद्धी मिळाली. आणि म्हणूनच, अशी धारणा होती की माझी वैयक्तिक मालमत्ता किंवा माझी एक किंवा दोन मालमत्ता या प्रकारच्या किंमती घेऊ शकतात. त्या थोड्या वेळाने परत आल्या आहेत. आम्ही शोधत आहोत - रॉबर्टने या टिप्पण्यांविषयी जशी चर्चा केली तसतसे आम्हाला 5.5% ते 6.25% मध्ये खूप चांगल्या मजबूत संधी सापडत आहेत. आणि आम्हाला ते आवडते. हे अगदी योग्य आहे असे दिसते जे आम्हाला जिथे आवडेल तेथे आहे आणि आम्ही 2020 बद्दल खूप आशावादी आहोत. आम्हाला शिस्त व कार्यवाही करण्यास अनुमती देणारी ताळेबंद मिळाली आहे. म्हणून आम्ही कुठे आहोत हे आम्हाला आवडते आणि आत्ता आपल्याला दिसत असलेल्या वातावरणाची मला अगदी मनापासून आवड आहे.

ओमोटायो ओकुसान्या - मिझुहो - विश्लेषक

ग्रेट. धन्यवाद

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न डॅनियल बर्नस्टीनसह कॅपिटल वनचा आहे. कृपया पुढे जा.

डॅनियल बर्नस्टीन - भांडवल एक - विश्लेषक

हाय. माझा अंदाज आहे की २०२० च्या ताबा आणि त्याच स्टोअरच्या एनओआय कॉम्पवर ताईओला पाठपुरावा करायचा आहे. तर याचा विचार करण्याचा योग्य मार्ग आहे की एनओआय वर्ष-दरवर्षी वाढ कदाचित पहिल्या सहामाहीत २% असेल आणि नंतर%%, %.%% वर्षाच्या उत्तरार्धात आणि ते २०2020 मधून वाहतात? एनओआयच्या वाढीबद्दल विचार करण्याचा आपण असाच योग्य मार्ग आहे?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

ठीक आहे, मला वाटते की आम्ही निश्चितपणे आमच्या समान स्टोअरच्या वाढीस 2% श्रेणीच्या प्रत्येक क्वार्टरमध्ये लक्ष्य केले आहे. परंतु मी विचार करतो की तुलनात्मक कालावधीतील व्यवसाय कसे वाढतात हे पाहताच आपला दृष्टिकोन नक्कीच पहिल्या तिमाहीत असेल, पहिल्या सहामाहीत कमाईच्या वर्षासह वर्षानुवर्षेच्या हेडविंड्समध्ये थोडी अधिक रक्कम आहे ज्यासाठी संभाव्यतेसह वर्षाच्या अर्ध्या भागावर जाताना शिफ्ट करणे.

डॅनियल बर्नस्टीन - भांडवल एक - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि '21 वर्ष-वर्षाच्या वाढीस त्याचा फायदा झाला पाहिजे. 2021 च्या 2020 च्या वाढीमध्ये आपण काही प्रवेग पाहिले पाहिजे?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय आम्ही पहात आहोत - जेव्हा आपण हे पाहतो आणि मला वाटते की आम्ही गुंतवणूकदारांशी अगदी स्पष्टपणे वागण्याचा प्रयत्न केला आहे की आम्ही एकाच स्टोअरच्या 2020 ते 2% इतकेच स्थान मिळवण्यासाठी 3 मध्ये स्वतःला स्थान दिले आहे. आम्हाला वाटते की आमच्याकडे भोगवटा आहे आणि आम्ही भोगवटावर लक्ष केंद्रित केले आहे आणि आम्ही आमच्या लीजिंग प्लॅटफॉर्मवर लक्ष केंद्रित केले आहे.

आम्हाला काही पुनर्विकास आला आहे जो कर्षण घेणे प्रारंभ करतो. आणि अमांडाने तिच्या टिप्पण्यांमध्ये निदर्शनास आणून दिले की आम्ही काही मोठ्या गटांसह किंवा मोठ्या जागेसह, अगदी स्पष्टपणे, ट्रॅक्शन पाहिले आहे आणि ते २०२२ पकडले आहे. जर आपल्याकडे मोठ्या जागेत आणखी लहान मोकळी जागा जोडली गेली असती तर मला वाटते की ते केले जातील. आता परंतु मोठ्या स्पेस फक्त त्या वस्तुस्थितीद्वारे असतात की कोण कोण करतो, त्यांच्याकडे अधिक प्रक्रिया आहेत. हे अचूक स्थान आहे हे त्यांना निश्चित करायचे आहे.

आम्ही चांगली क्रियाकलाप पहात आहोत. म्हणून, आम्ही काही भोगवटा मिळवू शकतो या वस्तुस्थितीबद्दल आम्ही खूप उत्सुक आहोत. आम्ही आमच्या पोर्टफोलिओची जागा बदलली आहे. आणि आम्ही करीत असलेले विकास, मला वाटते की किंमतीच्या दृष्टीकोनातून आणि त्या मालमत्तेत आम्ही कोठे आहोत.

डॅनियल बर्नस्टीन - भांडवल एक - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि तरतुदींच्या बाबतीत आपण केवळ 50 दशलक्ष डॉलर्सचे मार्गदर्शन केले. ते कमी आहे की नाही हे मला माहित नाही. परंतु कॅपचे दर ब low्यापैकी कमी आणि कदाचित थोडेसे कॉम्प्रेसिंग आणि निश्चितच एमओबीचे तंत्रज्ञान, एमओबीचे आकार आणि रुग्णालयांमधील मागणी देखील बदलत आहेत. तेथे आहेत - आपण पोर्टफोलिओचा आढावा घेता disposal 50 दशलक्ष विल्हेवाट लावण्याची संख्या जास्त असू शकते अशी शक्यता आहे?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मला असे वाटते की आम्ही भाग्यवान आहोत. मी दुसर्‍या दिवशी एखाद्याशी बोलत होतो आणि आम्ही अमेरिकेच्या हेल्थकेअर ट्रस्टबद्दल बोलत होतो. आम्ही 14 वर्षांचे आहोत. तर, आम्ही 30, 40 वर्षांचे नाही. आम्ही गेल्या 10 वर्षांत एक प्रक्रिया पार केली आणि आता आम्ही सातच्या आसपास सार्वजनिक झालो आहोत. आम्ही सार्वजनिक झाल्यावर उत्पादनाच्या गुणवत्तेकडे आणि अगदी स्पष्टपणे, जसे आपण मोठे आणि मोठे होत गेलो तसतसे आपल्याकडे खूप लक्ष असते.

आम्ही आमच्या गुंतवणूक समितीसह अत्यंत परिश्रमपूर्वक प्रक्रिया पार पाडली आहे. आमची गुंतवणूक समिती आम्ही खरेदी केलेले प्रत्येक संपादन पाहातो, ती for 1 साठी किंवा ती 2 अब्ज डॉलर्सची असो. तर, आम्ही आमच्या शहरांमध्ये खूप निवडक आहोत. आम्ही आमच्या मालमत्तेमध्ये निवडक आहोत. आणि जेव्हा आपण असे म्हणता की प्रत्येक कंपनीने त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये योग्य नसलेल्या गोष्टींची विल्हेवाट लावली पाहिजे. परंतु आपण त्यावेळेपासून घेतलेल्या अधिग्रहणांसह आम्ही ड्यूक संपादनासह काय जोडले आहे हे आपण पाहिले तर ते आमच्या बाजारात आहेत. ते हेतूपूर्ण आहेत. ते शिस्तबद्ध आहेत. आपण असे म्हणत नाही की "ठीक आहे, आम्ही २० मालमत्ता विकत घेतल्या आहेत आणि त्यापैकी like मालमत्ता आम्हाला आवडत नाहीत, म्हणून आम्हाला ते नाही - आम्ही त्या 20. ची विल्हेवाट लावणार आहोत."

आम्ही खूप मेहनती आहोत. आम्ही खूप शिस्तबद्ध आहोत. आणि म्हणून मला वाटते की सरासरी million 50 दशलक्ष ही कदाचित योग्य संख्या आहे. परंतु आम्ही नेहमीच म्हटले आहे आणि मी असे म्हणतो की प्रत्येक गोष्ट योग्य किंमतीवर विक्रीसाठी आहे. जेव्हा आम्हाला वाटते की दोन्ही पक्षांसाठी ते चांगले आहे तेव्हा आम्हाला ग्रीनविले करण्याची संधी मिळण्याचे भाग्य आम्हाला प्राप्त झाले.

आणि म्हणूनच, जर कोणी याबद्दल आले आणि म्हणाले, “व्वा, आपण ते परत विकत घेतले, आणि आपण त्याबद्दल विचार केला पाहिजे? »आम्ही इच्छितो, परंतु आमच्याकडे असे नाही जे मला न आवडणारी बरीच मालमत्ता आहे. आम्ही काय करतो ते म्हणजे आमच्या व्यासपीठासाठी त्यांना भाडे देण्याची आणि ते 90% ते 95% व्यापलेल्या नसल्यास त्यांचे मूल्य वाढविण्याची संधी.

डॅनियल बर्नस्टीन - भांडवल एक - विश्लेषक

ठीक आहे. मस्तच. मी मजला देईन. धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न सिटीसह निक जोसेफचा आहे. कृपया पुढे जा.

निकोलस जोसेफ - सिटीग्रुप - विश्लेषक

धन्यवाद. जेव्हा आपण एखादे अधिग्रहण अंडरराइट करीत असाल तेव्हा आपल्या ऑफरिंग प्लॅटफॉर्मवर मालमत्ता ठेवण्यासाठी आपण सामान्यत: कोणता अतिरिक्त फायदा घ्याल?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

असो, प्रत्येकजण - किंवा प्रत्येकजण नाही, परंतु आपल्या व्यासपीठावर त्वरित धक्का बसला आहे. पारंपारिकरित्या, बर्‍याच प्रकरणांमध्ये आपण पाहिले आहे की तेथे तृतीय-पक्ष आहे किंवा त्या मालमत्तेचे तृतीय-पक्ष व्यवस्थापन आहे. आणि म्हणून आम्ही ते जहाजात आणतो. आणि बर्‍याच प्रकरणांमध्ये आम्ही जास्तीचे लोक आणत नाही कारण आमची बाजारपेठ तयार झाली आहे आणि बाजारपेठेत एक किंवा दोन मालमत्तांमध्ये मोठा बदल होत नाही अशा ठिकाणी आपण ते तयार केले आहेत. आम्ही कसे कार्यरत आहोत

खरं तर, हे समन्वय आणि फायदे आणते. तर समीकरणाचा पहिला भाग खूपच स्पष्ट, अगदी वेगळा आहे. आणि आम्ही गेल्या तीन वर्षांमध्ये निश्चितपणे ड्यूक संपादनासह हे सिद्ध केले आहे.

परंतु दुसरे आणि अधिक महत्त्वाचे म्हणजे आणि आम्ही कोठे लक्ष केंद्रित केले आहे आणि आम्ही गुंतवणूकदारांशी कशाबद्दल बोललो आहोत आणि आम्हाला कशासाठी चांगले काम करण्याची आवश्यकता आहे, हे आपल्या स्वतःच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन करण्याचे फायदे आहेत. आपल्याकडे 500,000 चौरस फूट ते 1 दशलक्ष चौरस फूट असल्यास, आम्ही आता पारंपारिक तृतीय-पक्षाच्या सेवा असलेल्या सेवा आणणारे अभियंता, मालमत्ता व्यवस्थापकांचे संघ तयार करीत आहोत. आम्ही त्यांना घरात आणत आहोत.

बर्‍याच वर्षांपासून लोक म्हणाले, “ठीक आहे, वैद्यकीय कार्यालयांची इमारत आपल्या मालकीची कशी असेल आणि त्या इमारतीत तुम्हाला काय फायदे मिळू शकतात, आपण भाडेकरूंना आणू शकता? "

बरं, आपण काय करू शकता ते म्हणजे आपण दोन गोष्टी करू शकता. एक, आपण प्रशिक्षित करू शकता, सिस्टीममध्ये ठेवू शकता आणि अशा प्रक्रिया ठेवू शकता ज्यामुळे ते सुसंगत होते जेणेकरुन एखाद्या भाडेकरुला असे वाटेल की त्यांना सुसंगतता मिळाली आहे. आपल्याला बाजारात प्रतिष्ठा मिळते कारण फिजीशियन ग्रुप्स आणि फिजिशियन खूप बोलतात.

पण दुसरे म्हणजे, गुंतवणूकदाराच्या दृष्टीकोनातून आम्ही ते तालमेल आणू शकतो आणि तृतीय-पक्षाच्या सेवा घरात आणून ते मिळवू शकतो. आपल्या लोकांना ते करू द्या, त्या जलद आणि वेगवान कराव्यात. आणि अर्थातच आम्ही ते करण्याच्या सुरुवातीच्या प्रक्रियेत आहोत. म्हणजे, ती चांगली गोष्ट आहे, अमांडा त्याबद्दल बोलली. मला असे वाटते की आमच्याकडे अशी वर्षे बाकी आहेत जिथे आम्ही यापैकी अधिकाधिक सेवा घरात मिळवू आणि त्यांना तृतीय-पक्ष प्रक्रियेतून काढून टाकू.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

आणि निक, फक्त कॅप रेटच्या प्रकटीकरणावरील स्पष्टीकरणात सांगायचे तर आम्ही फक्त वर्षभरात एचटीएला एक कॅप रेट ठरवत आहोत ही खरोखरच आमच्याकडे येणारी तृतीय-पक्षाच्या मालमत्ता व्यवस्थापन शुल्काचे निर्मूलन होय. आम्हाला त्यापलीकडे जास्तीचे फायदे दिसतात पण आम्ही त्यात तथ्य केले नाही.

म्हणूनच हे 20 ते 30 बेस पॉईंट्स आहेत जे त्या प्रकटीकरणामध्ये समाविष्ट केल्या आहेत.

निकोलस जोसेफ - सिटीग्रुप - विश्लेषक

धन्यवाद. ते खूप उपयुक्त आहे. आणि मग, कदाचित फक्त G&A वर, 2020 मार्गदर्शकामध्ये अपेक्षित वाढ. ते काय चालवत आहे यावर आपण आम्हाला अधिक रंग देऊ शकता?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मला वाटते की आम्ही आमच्या प्लॅटफॉर्मवर पहात असताना आपल्याला हे माहित आहे की स्कॉट आणि अमांडा आम्ही वर्षभरात पोर्टफोलिओचा ताबा कसा बनवण्याची आणि वाढवण्याची योजना करतो आणि त्याबद्दल आपण काय अपेक्षा करतो याबद्दल बरेच काही बोलले. आम्ही या वर्षात जाताना लीजिंग टीम आणि मालमत्ता व्यवस्थापन टीमचा विस्तार केला आहे, काही अंशी आम्ही आमच्या बाजारपेठेत आणखी काही प्रमाणात कमाई केली आहे. तेथील अधिक भाड्याने देणा people्या लोकांना खरोखरच अशा नातेसंबंधात कसे वाढवायचे याच्या खोलवर बुडवून जाण्यासाठी अर्थ प्राप्त होतो.

आणि आम्ही अपेक्षा करतो की ते भोगवटाच्या दृष्टीकोनातून खरोखरच तसेच इतर संबंध आणि घडामोडींकडे नेणा relationships्या नात्यामधील खोली देखील चांगले असते.

निकोलस जोसेफ - सिटीग्रुप - विश्लेषक

धन्यवाद.

ऑपरेटर

पुढील प्रश्न स्टडेलसह चाड मॅन्टिकोरचा आहे. कृपया पुढे जा.

चाड वनाकोरे - स्टिफेल - विश्लेषक

ठीक आहे. टायओ किंवा डॅनने भोगवटाबद्दल विचारलेल्या काही प्रदेशावरून मी जात आहे, वेगळ्या दिशेने जा. अमांडाने सुमारे १००,००० बेस पॉईंट्स सुधारण्याच्या संभाव्यतेचा उल्लेख केल्यामुळे मला असे वाटते की आपण काही विशिष्ट संधी लक्ष्यित करू शकाल, कदाचित आम्हाला कदाचित त्या व्यापलेल्या मालमत्तेतल्या काहींवर काय असेल याची कल्पना द्या.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

बरं, मी विचार करतो की आम्ही आमच्या पोर्टफोलिओकडे पहात आहोत, जसे की अमांडाने तिस quarter्या तिमाहीत आणि यावर्षी नक्कीच काही गोष्टी सांगितल्या आहेत, तेथे तेथे दोन मालमत्ता आहेत ज्यात आम्ही मूलत: त्यास ताब्यात घेतल्या आहेत. आम्हाला माहिती आहे की आम्ही भाडेकरूच्या दृष्टीकोनातून संक्रमण करणार आहोत, काही लहान भाडेकरूंना हलवा, काही मोठ्या भाडेकरूंना जागोजागी जाण्यासाठी मार्ग तयार करा. तर, आम्ही तिसर्‍या चतुर्थांशात भोगवटा घटल्याचे पाहिले.

आता, आम्ही वर्षभरात अशी अपेक्षा ठेवली आहे, त्यापैकी बर्‍याच मालमत्तांचे भाडे परत मिळेल. तर, तिने न्यू हेवनमधील मालमत्तांचा उल्लेख केला आहे, काही आमच्याकडे शार्लोटमध्ये विकत घेतलेल्या आहेत, कमी आहेत - कमी हप्त्या व्यापलेल्या आहेत, काही ह्यूस्टनमध्ये तसेच आम्ही असेही पार पाडले आहे.

अमांडा हूटन - कार्यकारी उपाध्यक्ष, मालमत्ता व्यवस्थापन

तसेच आमचे ध्येय पुनर्विकास कॅम्पस, आम्ही तेथे काही प्रमाणात शोध काढण्याची अपेक्षा करीत आहोत.

चाड वनाकोरे - स्टिफेल - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि मग वर्षाच्या शेवटी, आपला मालमत्ता कर काय आहे, अनुभव आहे आणि तो ट्रेंडिंग कसा आहे?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

ठीक आहे, मालमत्ता कर नक्कीच आहेत, जसे आम्ही याबद्दल बोललो आहोत आणि मला खात्री आहे की इतर लोकांनी याबद्दल बोललो आहे, एक मोठा मुद्दा आहे. आपण काहीतरी खरेदी करता आणि त्याचे मूल्यमापन होते. आम्ही खूप परिश्रमपूर्वक प्रक्रियेतून जात आहोत आणि आमची प्रक्रिया आमच्या समवयस्कांपेक्षा काही वेगळी आहे असे मला वाटत नाही. आम्ही जात आहोत आणि आम्ही शक्य तितक्या चांगल्या मूल्यावर मालमत्ता कर लावून अपील करण्याचा प्रयत्न करतो.

तर, हा एक मुद्दा आहे. आम्ही एखादा अंडररायटिंग करतो तेव्हा आपण त्याकडे पहातो. जेव्हा आम्ही एखादे अधिग्रहण करतो तेव्हा आम्ही त्याकडे पहातो. आणि जेव्हा आम्ही एखादे अधिग्रहण करतो, तेव्हा आपल्याकडे पाहिलेल्या तीन किंवा चार गोष्टी असतात. एक अर्थातच स्थान म्हणजे भाडेकरुंचे तालुका आणि आरोग्य सेवा प्रणालीचे तालमेल. आम्ही गृहित धरत आहोत, अर्थातच ते आपल्या मार्केटमध्ये आहे, म्हणून आपल्याकडे ते काय आहे याची एक चांगली खोली आहे.

दुसरे, आम्ही भाडे पाहतो. कारण मला असे वाटते की आत्ता तेथे आहेत - जेव्हा आपण एखादी मालमत्ता पाहता आणि त्यास अतिरीक्त केले जाऊ शकते, तेव्हा मला असे वाटते की कोणी विचारत असलेल्या कॅप रेटच्या तुलनेत हे कमी मूल्यमापन आहे, कदाचित आपण रोल ओव्हरवर येऊ शकता त्या भाड्याच्या आधारे जास्त मूल्यमापन केले जाईल किंवा आपण नूतनीकरण मिळवू शकता.

तर, आम्ही भाडे अगदी काळजीपूर्वक पाहतो. आम्ही एस्केलेटरमध्ये काय पाहू शकतो आणि पुढील सात वर्षांत त्या वाढीमध्ये आपण काय पाहू शकतो या प्रमाणात त्याचे भाडे आहे.

आणि तिसरे म्हणजे आपण मालमत्ता कर पाहतो. कारण आपण अखेरीस, भाडेकरूंशी असलेले आपले नाते, आपले नातेसंबंध आणि नूतनीकरण करण्याची क्षमता सोडत आहात. ते संवाद आपल्यावर प्रथम वर्ष आहे की दुसर्‍या वर्षाचे आहे किंवा नाही तर. ही एक महत्त्वाची चर्चा बाबी आहे जी दोन्ही आंतरिकरित्या आमच्या गुंतवणूकी समितीसमवेत आहे.

चाड वनाकोरे - स्टिफेल - विश्लेषक

ठीक आहे, एक द्रुत शेवटचा. २०२० मध्ये वर्षाच्या कोणत्याही उल्लेखनीय लीजची मुदत संपण्याबद्दल आपण विचार केला पाहिजे?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आम्ही खूप सुसंगत होतो. मला हा शब्द जास्त वापरणे आवडत नाही. परंतु जवळजवळ 25 दशलक्ष चौरस फूट पोर्टफोलिओसह, आपल्याला ओहोटी आणि प्रवाह मिळतात. 5, 7, 10 वर्षाची पट्टे चालू असताना आम्ही आत्ता खूप मेहनती आहोत. आम्हाला खात्री करुन घ्यायची आहे की तेथे भाडेकरू योग्य आहेत. आम्हाला खात्री करुन घ्यायची आहे की ती योग्य अनुदान आहे, टीआयची योग्य रक्कम आमच्याद्वारे आणि व्यापार्‍यांकडूनही.

तर, आम्ही २०१० घेतला आहे, आम्ही २०२० मध्ये एका व्यासपीठावर निर्णय घेताना आमच्या व्यासपीठाची तत्त्वे ठेवण्यासाठी, परंतु एकत्रित आधारावर, दृढतेने लक्ष केंद्रित केले आहे, जे तळ रेषेवर लक्ष केंद्रित करते.

म्हणजे, आम्ही एचटीएसाठी निकालाच्या तळाशी नेण्यासाठी एक संस्था म्हणून लक्ष केंद्रित केले आहे.

चाड वनाकोरे - स्टिफेल - विश्लेषक

ठीक आहे. हे माझ्याकडून आहे. धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न कॉर्नर सिव्हरस्की विथ बेरेनबर्गकडून आला आहे. कृपया पुढे जा.

कॉर्नर सिव्हर्स्की - बेरेनबर्ग - विश्लेषक

अहो, सर्व. माझ्याकडे आल्याबद्दल धन्यवाद. पुनर्विकासावर फक्त एक द्रुत प्रश्न. नूतनीकरणाची किंवा आधुनिकीकरणाची गरज भासणार्‍या गुणधर्मांची आपण ओळख कशी करता या संदर्भात आपण काही रंग प्रदान करू शकता? आणि मग त्या अंमलबजावणीच्या बाबतीत, आपण सामान्यत: एमईपी आधुनिकीकरणाच्या बाबतीत पूर्वकल्पित धोरणाचे अनुसरण करता का किंवा प्रत्येक प्रकल्पाचे केस-बाय-केस आधारे काटेकोरपणे लक्ष दिले जाते का?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

बरं, मला वाटतं आम्ही आमच्या वार्षिक अर्थसंकल्पात आणि मालमत्ता व्यवस्थापन प्रक्रियेतून जात असताना आम्ही निश्चितच बाजारातल्या मालमत्तेची आपली धोरणात्मक स्थिती ओळखतो. आणि सामान्यत: आम्हाला कमी मालमत्ता आणि कमी भाडे असणारी मालमत्ता आढळल्यास, परंतु एकतर व्यवसाय किंवा दरामध्ये लक्षणीय वाढ करण्याची संधी असल्यास, त्याकडे आम्ही अगदी कठोरपणे विचार करू आणि इमारतीच्या आणि कोणत्याही भांडवलाच्या आमच्या योजनांचे मूल्यांकन करू. त्यामध्ये जाणे आवश्यक आहे.

अमांडाने मिशन व्हिएजो बद्दल बोललो आहे, मला वाटते की हे एक उत्तम उदाहरण आहे. आमच्याकडे काही जुन्या इमारती दीर्घ मुदतीच्या भाडेपट्ट्यांवरून येत आहेत. त्या इमारतीमधील भाडे, कॅम्पसच्या तुलनेत कदाचित $ 10, $ 11 होते. या प्रकरणात, संभाव्यतेच्या 25%, 35% खाली आहे. म्हणून आम्ही तेथील सुधारणा ओळखल्या. आणि त्या सुधारणांचा एक भाग सामान्यत: एमईपी होणार आहे. आपण इमारती अधिक कार्यक्षम कसे बनवू शकतो, इमारतींद्वारे आपण अधिक ऊर्जा नियंत्रणे कशी चालवू शकतो? मग ते फक्त एकूणच पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेचा एक भाग बनते.

कॉर्नर सिव्हर्स्की - बेरेनबर्ग - विश्लेषक

समजले आणि मग सर्वसाधारणपणे विकास कार्यसंघाच्या दृष्टीने, आणखी लोकांना आणण्याची आणि कदाचित त्या भागात आपली बँडविड्थ वाढविण्याची कोणतीही योजना?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

असो, आम्ही खरोखरच सक्षम आणि महान लोकांना जोडत आहोत. म्हणजे, हे आहे - आम्हाला वाटते की एचटीए ही लोकांसाठी प्रवास करण्याची आणि खरोखरच एक अनोखा दृष्टीकोन स्वीकारण्याची आणि त्यांच्या कारकीर्दीत सुधारणा करण्याची संधी आहे. तर, आम्ही नेहमीच शोधत असतो, विशेषत: यासंबंधी, आपल्याला कोणाला जोडण्याची आवश्यकता आहे की आमच्या बॅन्डविड्थसाठी आपल्याला अतिरिक्त लोक जोडण्याची आवश्यकता आहे? आम्ही बर्‍यापैकी सुस्थितीत आहोत.

आम्ही नेहमी संधी शोधत असतो. आम्ही खूप शिस्तबद्ध आहोत. म्हणजे, आम्हाला आमच्या निकषांनुसार बसणार्‍या वैद्यकीय कार्यालयांच्या इमारतींसह विकास करायचा आहे. आम्हाला फक्त इमारत बांधायची नाही. आम्हाला फक्त इमारत बांधायची नाही आणि ती पूर्वपट्ट्याने द्यावी लागेल आणि त्यानंतर आतापासून पाच किंवा सात वर्षांनी म्हणाली, “ठीक आहे, मी त्या इमारतीचे काय करणार आहे? "

तर, आम्ही खूप मेहनती आहोत. आम्हाला संधी मिळाल्या आहेत. आम्ही विकास पाहत आहोत. आम्ही आमच्या बर्‍याच संधी आपल्या विद्यमान संबंधांद्वारे पाहत आहोत. आणि मला असे वाटते की ड्यूक संपादनासह आमच्यासाठी वेळ खूप चांगले होते. आम्ही सुमारे 11, 12 वर्षे आहोत. आकाराने आम्हाला अधिक ओळखण्यायोग्य ठिकाणी पोहोचण्यास मदत केली. आणि मग आता, वर्ष, दीड-दीड वर्ष झाले. आणि लोकांना माहित आहे की आम्ही आधीच ओळखत आहोत आणि काही विकास पूर्ण झाल्याने या चर्चेस पात्र ठरते: ठीक आहे, अजून विकास होणे बाकी आहे आणि आपण ते करण्याचा विचार करायचा आहे आणि आम्ही त्यात समाविष्ट करू आपण तेथे बाहेर संधी आहे.

आणि म्हणून, आम्ही एका चांगल्या ठिकाणी आहोत. परंतु, पुन्हा, आम्ही जे विकसित करू इच्छितो त्यात आपण खूप शिस्तबद्ध आहोत.

कॉर्नर सिव्हर्स्की - बेरेनबर्ग - विश्लेषक

ठीक आहे, त्याबद्दल धन्यवाद. प्रत्येकजण, शनिवार व रविवार चांगला जावो.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न जोनाथन ह्यूजेस कडून रेमंड जेम्स बरोबर आहे. कृपया पुढे जा.

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

अहो. सुप्रभात तेथे बाहेर. मला आशा होती की आपण तिमाहीत 2.5% समान-स्टोअर एनओआय वाढ कसे मिळवाल या प्रगतीत आपण आम्हाला चालावे. जेव्हा मी भोगवटाकडे पाहतो तेव्हा ते 70 बीपीएस खाली होते, नूतनीकरण मिड -3 बीपीएस पर्यंत पसरते, परंतु 75% धारणा. तर ते तुम्हाला 1% च्या महसुलात वाढ देईल. हे इतर 100 बेस पॉईंट्स 2.5% पर्यंत कोठे येतात?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मला वाटते की हे गोष्टींचे संयोजन आहे. एक, जसे आम्ही बोललो आहोत, आमच्या मालमत्तेत, ऑपरेटिंग प्लॅटफॉर्ममध्ये वर्षभर आम्ही जे काही केले त्यापेक्षा सामान्य प्रगतीच आहे. मला वाटते की आम्ही साध्य करू शकलो - या वर्षाबद्दल आपण बरेच काही बोललो त्यातील एक उपयोगिता बचतीवर लक्ष केंद्रित केले. जसजसे आम्ही पुढे गेलो आणि कार्यसंघांद्वारे काही इमारती परत मिळाल्या, त्या चौथ्या तिमाहीत आम्ही काही चांगले वाढ किंवा त्यापैकी काही चांगले सुधारणा पाहिल्या ज्या आम्हाला काही अतिरिक्त फरकाने मिळाल्या.

आम्हाला परत मालमत्ता कर अपील देखील मिळाल्या. आणि आम्ही त्या कालावधीत जात असताना आमच्याकडे मालमत्ता कराच्या दोन्ही अपील्सकडून आम्हाला दोन लाख डॉलर्सचा फायदा झाला, जिथे आम्हाला परतावा मिळाला, त्याचप्रमाणे जिथे आम्ही मूल्यांकन आणि मूल्यांकन कमी मिळवू शकलो. त्याद्वारे तेथे कदाचित आणखी 20 बेस पॉईंट्स, 20 बेस पॉईंट्स, 30 बेस पॉईंट सुधारणा झाली.

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

ठीक आहे. तर, बहुतेक खर्च. परंतु, मी म्हणालो, असे म्हणायचे असल्यास - जसे की आपल्याकडे संधी नसल्यास. आणि मला समजले की हा आपण तयार केलेल्या व्यासपीठाचा भाग आहे. पण जर म्हणायचे तर खर्च 2% इतका वाढला होता. म्हणजे, एनओआयची वाढ चापट 1% च्या जवळ गेली असती, बरोबर आहे का?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

बरं, तुम्ही म्हटल्याप्रमाणे, मी म्हणालो, पोर्टफोलिओमध्ये सूट मिळवणे कठीण आहे. आम्ही - मागील तीन वर्षांमध्ये आम्ही खर्चाच्या दृष्टिकोनातून आपल्या साथीदारांना मागे टाकले आहे. बहुतेक खर्च इतर प्लॅटफॉर्मवर झाले आहेत. आमचा व्यासपीठ खरंच कमी आहे. आम्ही त्याचा फायदा घेतला आहे. आम्ही त्याचा फायदा घेऊ शकतो असा आमचा विचार आहे.

तर, हे भाग्य आहे की आम्ही या गोष्टींचा फायदा घेतो. मला असे वाटत नाही की आपण पुढे जाताना हे फायदे मिळवण्यास सक्षम न राहू. तर, नकारात्मक, नकारात्मक असा प्रश्न विचारण्याचे प्रकार. तर, मला ते कसे उत्तर द्यायचे ते माहित नाही.

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

होय ठीक आहे. आणि मग माझा एक पाठपुरावा. आपण मागील वर्षी expected 75 दशलक्ष अपेक्षित तरतुदींसह सुरुवात केली, वर्षासाठी 5 दशलक्ष डॉलर्स पूर्ण केल्या. आपण या वर्षाची सुरुवात expected 50 दशलक्ष अपेक्षित तरतुदींसह करीत आहात. विक्रीसाठी ठेवलेल्या मालमत्तेचे वर्गीकरण करण्याच्या आवश्यकतेची व्याख्या काय आहे याची आठवण करून देऊ शकता? आणि सर्व स्टोअर एनओआयच्या विक्रीसाठी समायोजित केलेल्या अपेक्षित तरतुदींपैकी 50 दशलक्ष डॉलर्स संपत आहेत?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय, त्यावरील व्याख्या फक्त अशी आहे की त्यासाठी पात्र होण्यासाठी चार प्रकारची प्रक्रिया आहे. प्रथम, आम्हाला मालमत्ता विकायला मंडळाची मंजूरी घ्यावी लागेल, म्हणून काय आणि का आणि त्याच्या संभाव्य परिणामासाठी तर्कानुसार मंडळावर चालत जा. दुसरी गोष्ट म्हणजे आपण त्याचे सक्रियपणे बाजार केले पाहिजे. तर, हे मार्केटमध्ये नेले जाईल, विक्रेत्यांना सामान्यत: दलाली प्रक्रियेद्वारे, कधीकधी थेट आधारावर दर्शविले जाते.

तिसरी गोष्ट म्हणजे, आम्हाला ती ऑफर आमच्याकडून प्राप्त व्हावी लागेल - ज्या किंमतीवरुन आपण त्याद्वारे जावे अशी आपण अपेक्षा करतो आणि त्याऐवजी त्या विक्रीसाठी पुढे जाऊ.

तर, जेव्हा आपण चौथ्या तिमाहीत विक्रीसाठी असलेल्या बकेटमध्ये काय आहे हे पाहता तेव्हा त्या दोन निकषांची पूर्तता केली जाते जी पीएसए-स्वाक्षरी केलेली असते आणि तेथे जाण्यासाठी परिश्रमांच्या विविध भागांतून गेलेल्या असतात. तर, त्या बाल्टीमध्ये पडण्याची ही एक अत्यंत शिस्तबद्ध आणि अगदी स्पष्टपणे मर्यादित प्रक्रिया आहे.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आणि आपल्याला माहिती आहेच की आम्ही यापूर्वी याबद्दल बोललो आहोत. आमच्याकडे आमच्या समान-स्टोअर वाढीबद्दल आणि स्वभाव प्रक्रियेबद्दल आमच्या ऑडिट कमिटीकडे थर्ड-पार्टी देय व्यासंग आणि चिन्हे आहेत. म्हणूनच, एचटीए ही अंतर्गत सुसंगतता आणि निकष आणि देखरेखीच्या दृष्टीकोनातून मी त्या दृष्टीकोनातून संबंधित आहे अशी सर्वात शिस्तबद्ध, मेहनती कंपनी आहे.

परंतु आम्ही अशा परिस्थितीत गेलो आहोत जिथे आम्ही विक्रीसाठी वस्तू ठेवल्या आहेत, ऑफर दिली आहे आणि प्रयत्न केला आहे - आणि लोकांनी आम्हाला मागे घेण्याचा प्रयत्न केला आहे आणि आम्ही मागे हटणार नाही. आम्ही जे काही विकत घेतो त्याकडे आमचा कल आहे. आम्ही जे विक्री करतो त्याबद्दल आम्ही सहमत आहोत. आणि अशी काही उदाहरणे दिली आहेत जिथे आम्ही संधी पाहिल्या आहेत, जिथे भाडेपट्ट्या उपलब्ध झाल्या आहेत आणि आम्हाला त्यांच्यासाठी मोबदला मिळवायचा होता आणि खरेदीदाराने त्यांना पैसे न देण्याचे ठरविले आहे. आणि म्हणून आम्ही म्हणालो, “बरं, तर मग अंदाज काय? असे काहीतरी आहे ज्या आम्ही विक्री करणार नाही. "

म्हणूनच आम्ही अपेक्षेनुसार व्यवसाय निर्णय घेतो, जिथे मी म्हटल्याप्रमाणे आमच्या गुंतवणूक समित्या प्रतिक्रियात्मक असतात. आणि म्हणूनच, आम्ही भागधारकांच्या निरंतर आधारावर योग्य निर्णय घेण्यास अत्यंत सजग आहोत.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

आणि फक्त अशा गोष्टी, फक्त त्या गोष्टीवर. मला वाटते की आपण आमच्याकडे असलेल्या एनओआय चालण्याद्वारे चालत असाल आणि जर आम्ही विक्रीच्या मालमत्तेचा खरोखरच समान-स्टोअर पूलमध्ये समावेश केला असेल तर आमची स्टोअर वाढ खरोखरच वाढली असती. आमच्याकडे 2.6% समान-स्टोअर विरूद्ध 2.5% वाटते असे आम्ही नोंदवले आहे. तर ही एक अतिशय परिभाषित प्रक्रिया आहे जी आपण पार पाडतो आणि ती दोन्ही मार्गांनी कार्य करते.

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि म्हणूनच, सध्या provisions 50 दशलक्ष तरतुदींचे मार्गदर्शक मार्गदर्शन, म्हणजे, आपल्याकडे त्या 50 दशलक्ष डॉलर्ससाठी पीएसए आहेत? मला असे वाटते की आपण सांगितले की हे दोन गुणधर्म आहे, बरोबर?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

होय, आमच्याकडे PSA किंवा LOI आहे, होय.

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

ठीक आहे. ठीक आहे. हे माझ्याकडून आहे. वेळ, मित्रांनो धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न रिच अँडरसनकडून एसएमबीसीसह आला आहे. कृपया पुढे जा.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

धन्यवाद आणि व्हॅलेंटाईन डेच्या शुभेच्छा.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

होय.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

आज एचटीएबद्दल हवेत प्रेम आहे.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

हे फक्त हवेत प्रेम आहे, फक्त कालावधी.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

तर, तुम्ही लोक नमूद केले - अमांडा, आपण २०१ 2019 मध्ये भाड्याने देण्याच्या कालावधीसाठी सात - सात वर्षांपेक्षा अधिक कालावधीसाठी भाडेपट्टीचा कालावधी नमूद केला. मी आश्चर्यचकित झालो की आपण ते मिळवल्यास - त्याद्वारे आपणास मोठा एस्केलेटर मिळेल का? मी आश्चर्यचकित आहे की तो भाग आहे की नाही - आणि मला खात्री आहे की तो आहे, आणि वाटाघाटीचा भाग आहे? आणि आणखी किती, जेणेकरून आपण जास्त काळ थांबू शकाल?

अमांडा हूटन - कार्यकारी उपाध्यक्ष, मालमत्ता व्यवस्थापन

आपण सोडण्याच्या प्रसाराबद्दल किंवा कराराच्या वार्षिक एस्केलेटरवर बोलत आहात?

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

कंत्राटी वार्षिक एस्केलेटरवर

अमांडा हूटन - कार्यकारी उपाध्यक्ष, मालमत्ता व्यवस्थापन

हे बाजाराद्वारे निर्धारित केले जाते. म्हणूनच आम्ही आमची वार्षिक एस्केलेटर बाजारात वाढीच्या जवळपास ठेवण्याचा प्रयत्न करतो जेणेकरून लीज मुदतीच्या शेवटी, आपल्याकडे महत्त्वपूर्ण रोल अप किंवा रोल डाउन होणार नाही. तर, सर्वसाधारणपणे, 3% ते 4% टर्म याची पर्वा न करता आम्ही जवळपास आहोत.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

ठीक आहे.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

श्रीमंत, मला असे वाटते की काही परिस्थितींमध्ये आपण जे पाहिले ते ही आहे की मोठी जागा, 30,000, 40,000, 50,000 चौरस फूट, जितकी संधी मिळेल तितकी ही संधी म्हणजे आपण एस्केलेटरशी बोलणी करण्याचा प्रयत्न करीत आहात.

लहान पट्टे, एस्केलेटर आपल्यापेक्षा मोठ्या पट्ट्यांपेक्षा वेगवान मिळतात. आणि हे फक्त एक प्रकार आहे - आज बाजारात अशी भावना आहे की मोठ्या गटांनी, मोठ्या आरोग्य यंत्रणेने त्या वाटाघाटीमध्ये त्यांचे महत्त्व ओळखले.

मला असे वाटते की अधिग्रहण बाजारात आणि लीज बाजारात या सर्व गोष्टींपैकी एक बदलली आहे ती म्हणजे वैद्यकीय कार्यालय आता एक आश्चर्य नाही. वैद्यकीय कार्यालय यापुढे दलालांचा दूरस्थ मालमत्ता गट नाही. आणि हेल्थकेअर सिस्टमचे कार्यकारी अधिकारी खूपच कुशल आहेत, त्यांच्याकडे कौशल्य आहे आणि मार्केटमध्ये काय चालले आहे याविषयी त्यांना माहिती आहे.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

ठीक आहे. म्हणून, 2018 आपण अधिग्रहण करण्याच्या मार्गाने बरेच काही केले नाही. आणि, अर्थातच, आपण यावर्षी बरेच काही केले. भांडवल संभाषणाच्या किंमतीइतकेच हे सोपे आहे की असे काहीतरी आहे ज्याने तुम्हाला बरेच काही करण्यास प्रवृत्त केले आहे? स्पष्टपणे, आपला स्टॉक होता - २०१ in मध्ये बर्‍यापैकी चांगला झाला आहे. परंतु मागील वर्षी कंपनीच्या बाह्य वाढीच्या प्रोफाइलमधील या बदलावर आणि दुसर्‍या कोणत्याही गोष्टीवर परिणाम झाला नाही आणि २०२० मध्ये गेला, फक्त भांडवलासाठी खर्च?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

बरं, मला वाटतं त्या तीन गोष्टी आहेत. आणि प्रथम आणि महत्त्वाचे म्हणजे भांडवलाची किंमत. म्हणजे, ते सुधारित होणे आवश्यक आहे. त्यासाठी आपल्याला संधी शोधण्याची गरज आहे. तर, पहिली आणि महत्त्वाची ती वस्तुस्थिती आहे. आणि त्याखालील पुढील एक कदाचित दोन पाय steps्या खाली आहे, परंतु पुढील एक आहे: आम्ही शोधत आहोत - आम्ही कॅप दर कुठे आहेत याबद्दल आरामदायक आहोत? इतर लोक मालमत्ता विचारत आहेत किंवा बोली लावतात तेव्हा कॅप रेट करतात काय आम्ही आरामदायक आहोत?

जर आपल्याला 2018, प्रथम भाग 2019 आठवत असेल, तर मला वाटले की ते पोर्टफोलिओसाठी काही कॅप दरावर खूपच आक्रमक झाले आहे. सर्व प्रथम, ते आम्हाला खरेदी करावयाचे आहे ते अपरिहार्यपणे पूर्ण झाले नाहीत, परंतु ते आक्रमक होते आणि म्हणूनच लोक अशा ठिकाणी स्वत: ला मिळविले जेथे कॅप रेटने सुरुवात केली होती, अरे, माझे चांगुलपणा. मला वाटते की हे थोडेसे शांत झाले आहे. मला वाटते की आपण घेत असलेल्या अधिग्रहणासह आता आम्ही ज्या बाजारात आहोत त्या बाजारपेठेत आणखी थोडा तर्कसंगतपणा आहे.

तर त्याची किंमत भांडवलाची आहे. मग आम्ही मालमत्ता शोधू शकू असे कॅप दर आणि कॅप दर कुठे आहेत? आणि मग तिसरे म्हणजे व्याज दराचे वातावरण कोठे होते? मी 2018 कडे परत पाहिले तर आणि रॉबर्ट आणि मी बोलत होतो - त्याला वाटले की ते चार ते 10 वर्षात जात आहे. आणि मला वाटले की ते एकाकडे जात आहे. आणि तो मध्येच संपला.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

असं असलं तरी स्कॉटने ते एक जिंकलं.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

पण तो एक मोठा निर्णय बिंदू होता. आणि मला वाटतं, व्यवस्थापन पथके, संचालक मंडळे यांना त्यांची ताळेबंद कशी वापरायची आहे याबद्दल संभाषणे झाली. आणि पारंपारिकरित्या, गेल्या 30 वर्षांमध्ये, जर व्याज दर वाढत गेले, तर कॅप दर वाढले, श्रीमंत. म्हणजे, मला माहित नाही. ते - मला खात्री नाही की यापुढे असे कार्य करते, परंतु.

म्हणूनच, आम्ही कदाचित जाणवत नव्हतो की कदाचित आपल्याला न पाहिले असेल किंवा आपण येण्याचा अंदाज केला असता अशा मार्गाच्या चुकीच्या टप्प्यावर जाऊ नये. मला वाटते की आता आंतरिकरित्या ही भावना निर्माण झाली आहे की व्याज दर कदाचित थोडा काळासाठी असणार आहेत, कॅप दर अधिक सुसंगत बनतात आणि आमची भांडवली किंमत ही अशी एक गोष्ट आहे ज्यासाठी आम्हाला अधिग्रहण संपादन सापडेल.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

होय. चांगली सामग्री. धन्यवाद. आणि मग माझ्याकडून शेवटपर्यंत. 2020 ची आपल्या बाह्य वाढीच्या अपेक्षेमुळे आपल्या प्रति-सामायिक मार्गदर्शनावर किती परिणाम होतो? दुस words्या शब्दांत, जर आपण यावर्षी काहीही केले नाही तर आपल्याला किती वाढ दिसून येणार नाही, जर त्याचा काही अर्थ नसेल तर?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

ते करते. आणि मी रॉबर्टला त्याचं उत्तर देईन.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय मला असे वाटते की ते $ 0.01 किंवा 0.02 XNUMX आहे. आणि मला वाटते की त्यापैकी काही अगदी स्पष्टपणे संग्रहित केलेल्या परिक्षेत्रात आहेत. जर आम्ही आमच्या अधिग्रहण लक्ष्यांवर आदळत नसल्यास, भांडवल तैनात केले नाही, तर मला असे वाटते की आम्ही श्रेणीच्या अगदी शेवटपर्यंत संपतो. आम्ही आमची संपादन लक्ष्ये निश्चितपणे पूर्ण करण्यास सक्षम असल्यास आणि त्यापेक्षा जास्त असल्यास, मला वाटते की आम्ही आमच्या कमाईच्या लक्ष्य श्रेणीच्या शेवटच्या टोकाजवळ जाऊ.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि रॉबर्ट तुझ्यासाठी मला आणखी एक मिळाला. वर्षाच्या ओघात पुढे जाण्याच्या वेळेचे क्रमवारी तुम्ही काय गृहित धरता?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय, नाही - म्हणून आम्ही त्यात ठेवले आहे. आमच्या उत्पन्नाच्या अंदाजानुसार सरासरी 226 दशलक्ष सौम्य शेअर्स आहेत जे याचा अर्थ असा होतो की आम्ही 30 जूनच्या जवळपास तोडगा काढू किंवा वर्षाच्या मध्यभागी ते पसरवू.

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

ठीक आहे, परिपूर्ण खूप खूप धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न टॉड स्टेंडर विथ वेल्स फार्गोचा आहे. कृपया पुढे जा.

टॉड स्टेंडर - वेल्स फार्गो - विश्लेषक

धन्यवाद. माझा प्रश्न अगोदर निर्देश केलेल्या बाबीसंबंधी बोलताना शेवटच्या एक वर piggybacks. तर, इक्विटीसाठी आपल्याकडे इतकेच आहे. परंतु आपण सध्या आपल्या भाड्याच्या किंमतीच्या तुलनेत आपल्या स्टॉक किंमतीकडे लक्ष देता तेव्हा आपण अद्याप आपला नियमित एटीएम टॅप करू शकता, बरोबर? आपण अंदाज केल्याप्रमाणे आपल्याला अद्याप चांगले एफएफओ मार्गदर्शन संतुलित करावे लागेल. आपल्याकडे जे काही असेल ते त्यापेक्षा अधिक इक्विटी वापरण्याबद्दल आपण कसे विचार करता?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आम्ही यावर परत जाऊ - आम्ही सध्या भाग्यवान आहोत. मला वाटते की आपण संधी पहात आहोत. वर्षाच्या शेवटच्या सहामाहीत आम्ही त्यांना पाहू लागलो. आम्हाला स्वतःला 2020, 2021 मध्ये ठेवायचे होते जिथे आपण आणि मी प्रत्यक्षात त्याबद्दल बोललो आहोत जिथे आम्ही आमच्या एफएफओ वाढीवर लक्ष केंद्रित करतो आणि आम्ही भागधारकाचे मूल्य कोठे मिळवायचे यावर लक्ष केंद्रित करतो - परत नाही, परंतु आम्हाला असे वाटते की ते कसे असावे.

आम्ही ते करण्याच्या स्थितीत आहोत. मी नेहमीच मला अशा स्थितीत ठेवण्याचा प्रयत्न करतो की दुसरे काहीही झाले नाही तर आपण त्यांच्याशी बोलतो तेव्हा आपण जे बोलतो त्याच्यापासून आपण कमीतकमी यशस्वी होतो. आणि मला वाटते आम्ही आता तिथे आहोत. मला वाटते आमच्याकडे असलेल्या संधींबद्दल, आपल्याकडे असलेली ताळेबंद, आम्ही आमच्या भाड्याने देण्याच्या पाइपलाइनमध्ये काय पहात आहोत, २०२० हे असे वर्ष आहे जिथे आपल्याला फक्त कार्यवाही करण्याची आणि त्यावर योग्य काम करण्याची आवश्यकता आहे.

जर आम्हाला इतर संधी दिसल्या किंवा आपण त्या संधी उपलब्ध करुन देऊ शकू अशा संधी असतील तर आम्ही सामान्यपणे केलेल्या गोष्टी व्यतिरिक्त आमची एफएफओ वाढवा, मग आम्ही त्याचा फायदा घेऊ. पण आत्ता आम्ही चांगल्या स्थितीत आहोत आणि आम्हाला अंमलात आणण्याची गरज आहे.

टॉड स्टेंडर - वेल्स फार्गो - विश्लेषक

धन्यवाद, स्कॉट. ते उपयुक्त आहे. कारण जेव्हा आपण तुमचे कर्ज-ते-एबीआयटीडीए 5.7..5% वर पाहत असाल तर ते तुमच्या पुढचे,% पर्यंत खाली येतात. पण ते अपरिहार्यपणे%% वर जाऊ शकत नाही आणि असे गृहित धरते की आपल्यावर वाढीव कर्ज नवीन इक्विटीजसह येत नाही, असे म्हणणे योग्य आहे की, थोडे अधिक कर्ज?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

असो, मला वाटते की हे काय गृहित आहे हे आहे की आम्ही 5: 7 च्या श्रेणीत राहतो. म्हणून जेव्हा आम्ही अधिग्रहण करतो तेव्हा आम्ही इक्विटी खाली आणू जे आपल्यासाठी सोयीस्कर असलेल्या 5.5 ते 6 श्रेणीतील आमची व्याप्ती टिकवून ठेवेल. परंतु महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे आपल्याकडे कोरडे पावडर आहे, राजधानी आधीच वाढविली आहे. आम्हाला दिसते आहे की आम्ही अधिग्रहण पाइपलाइन पाठपुरावा करण्याचे निश्चित केले आहे आणि या वर्षात कदाचित आपल्यापर्यंत कोणत्याही प्रकारच्या अस्थिरता असूनही आपण पाहत आहोत. तर मग आम्ही त्या गोष्टींचा पाठपुरावा कसा करीत आहोत याबद्दल आरामदायक आहे.

टॉड स्टेंडर - वेल्स फार्गो - विश्लेषक

ठीक आहे. आभार. आणि शेवटचा प्रश्न जेव्हा आपण त्याकडे पाहता - जेव्हा आपण एफएफओ आणि एफएडी दरम्यान पसरलेला प्रसार पाहता तेव्हा आपल्याला तेथे आवर्ती असलेला एक कॅपेक्स मिळतो जो आपल्या प्रति शेअर वाढीस काही भाग काढून टाकू शकतो. तुम्ही लोक २०२० च्या कॅपेक्सबद्दल कसे विचार करीत आहात, कदाचित एनओआयच्या टक्केवारीवर? कदाचित त्याबद्दलच बोला. धन्यवाद.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

आम्ही देखभाल दृष्टीकोनातून जे विचार करतो ते आम्ही असे नमूद केले आहे की आम्ही एनओआयच्या 13% ते 14% पर्यंत येण्याची अपेक्षा करू. आणि आम्ही अशी अपेक्षा बाळगतो की २०२० मध्ये असे होईल. मला वाटते की आपण त्या जास्तीत जास्त वाढण्याची संधी आहे जर आपण प्रत्यक्षात सुरू केले तर - आणि जर आम्हाला त्यासह भोगवटाची वाढ मिळू लागली तर आपणास कदाचित भांडवल संबंधित दिसू शकेल. जरा उंच. अर्थात, तो एक प्रकारची एक वेळची वस्तू आहे आणि त्यानंतर आपणास संबंधित तत्त्वावर एनओआय वाढ दिसून येईल.

म्हणून, आम्ही अपेक्षा करतो की 13% ते 14% वरील कोणत्याही गोष्टीसह जे खरंच भोगवटा वाढीमुळे होते.

टॉड स्टेंडर - वेल्स फार्गो - विश्लेषक

ठीक आहे, धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढचा प्रश्न सारा टॅनचा जेपी मॉर्गन बरोबर आहे. कृपया पुढे जा.

सारा टॅन - जेपी मॉर्गन - विश्लेषक

हाय, मी मायकेल म्यूलरसाठी आहे. विकास विस्तारांवर फक्त एक प्रश्न. मी आश्चर्यचकित आहे की आपल्याकडे विकास आणि शेजारच्या विस्ताराची सावली पाइपलाइन आहे का आणि डॉलरच्या दृष्टीने ही किती मोठी आहे, गेल्या दोन तिमाहीत आपण डेव्हलपमेंट पाइपलाइनमध्ये केलेल्या जोडण्यांमुळे, डॉलरच्या बाबतीत हे किती मोठे आहे?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

बरं, आम्ही - त्याचं उत्तर आहे, जसे मी सांगितल्याप्रमाणे, होय. आमच्याकडे अशा संधी आहेत ज्या आपण आता पाहत आहोत किंवा आमच्याशी चर्चा आहे ज्या आमच्या पोर्टफोलिओमध्ये आधीच मूळ आहेत. मला त्यांच्याबद्दल विशेषतः बोलायचं नाही, कारण आम्ही एकतर पुढे जाण्याचा निर्धार केलेला नाही किंवा व्यवहार संपला नाही. तर, आपल्याकडे ती संधी आहे.

आता आम्ही नवीन संधी शोधत आहोत जे “अधिक आहेत - स्पर्धात्मक” आहेत, जिथे आपल्यापैकी दोन किंवा तीन लोक विकासाचा विचार करीत आहेत आणि ते एक प्रमुख बाजारपेठेत आहे आणि ते योग्य आरोग्य सेवा प्रणालीसह पुढे आहे. .

तर, त्या सर्वांचे मिश्रण आहे, परंतु आपल्याकडे आहे - मला नेहमीच असे वाटते की आपण आहोत - आम्ही स्वतःच्या यशावर नियंत्रण ठेवतो. आणि आता समीकरणाच्या विकासाच्या बाबतीत, आम्ही त्या संधी शोधण्यासाठी मागील 18 महिने, 12 महिने, 6 महिने घेतले आहेत, जे आमच्या पोर्टफोलिओमध्ये अंतर्भूत आहेत त्या संधींचा विकास करण्यासाठी. तर, नक्कीच पुढील काही वर्षांमध्ये, आमचा विकास आहे जो आम्ही त्या साधनासह मदतीसाठी ऑनबोर्डवर आणू शकतो ज्याने कमाई करण्यासाठी आमच्या इतर क्षमतांमध्ये भर घातली.

सारा टॅन - जेपी मॉर्गन - विश्लेषक

धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्ससमवेत लुकास हार्टविचकडून आला आहे. कृपया पुढे जा.

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

धन्यवाद. '20 अधिग्रहणांसाठी 'आपल्या उत्पन्नाच्या मार्गदर्शनावर, समक्रमित होण्यापूर्वी ते काय आहे आणि आपण उद्धृत केलेल्या क्रमांकावर जाण्यासाठी किती वेळ लागेल असे आपल्याला वाटते?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

आम्ही आमचे 20 ते 30 बेस पॉईंट्स बेक केले जे आम्ही आमच्या बाजारपेठेत खरेदी करताना सहसा साध्य करतो. म्हणून आम्ही फक्त सरळ रोख हाताच्या लांबीच्या व्यवहारावर ऐतिहासिकदृष्ट्या दिलेली माहिती मिळविण्यासाठी आपण सुमारे 25 बेस पॉईंट्स घेऊ शकता.

आणि तेच तालमेल मिळविण्यासाठी, जसे की मी म्हटल्याप्रमाणे, फक्त तृतीय पक्षाच्या मालमत्ता व्यवस्थापन शुल्काचे उच्चाटन करणे ही समानता होती. तर, सामान्यत :, आमच्या की बाजारात नवीन संपादनाच्या पहिल्या 90 दिवसांच्या आत ते घडते.

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

ग्रेट. आणि मग फक्त एक वेगवान द्रुत. आपण लोक कधीही-एमओबी-नसलेले अधिग्रहण अधोरेखित करतात?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आपण यावर अधिक स्पष्ट होऊ शकता?

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

हेल्थकेअर रिअल इस्टेट, कुशल नर्सिंग, ज्येष्ठ गृहनिर्माण यापैकी फक्त काही विभाग? मला माहित आहे की आपल्याकडे आपल्या पोर्टफोलिओमध्ये हे एक आश्चर्यकारक आहे.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आम्ही करतो.

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

आपण नवीन सौद्यांची अधोरेखित केली तर मला फक्त उत्सुकता आहे?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

बरं, मला असं वाटतं - आम्ही त्यांना अंडररायट करत नाही. मी तुम्हाला सांगेन की आम्ही आहोत - आम्ही शक्यतो जितके शक्य तितके संपूर्ण आरोग्यसेवा क्षेत्राबद्दल माहिती असण्याचा प्रयत्न करतो. आपण प्रत्यक्षात ते विकत घेत नसाल तर मी मागे सरकलो आणि जे आपल्यापेक्षा खूप मोठे कौशल्य आहे त्यांना मी सांगेन. परंतु अंतर्गत आणि बाह्यरित्या, आम्ही शक्य तितक्या शक्य तितक्या संपूर्ण जागांवर होणा transactions्या व्यवहारांशी सुसंगत रहाण्याचा प्रयत्न करतो. रॉबर्ट, अमांडा, कॅरोलीनही हेच करतात.

आमचे लीजिंग टीममधील आमचे लोक, ज्यांना आम्ही वरिष्ठ उपाध्यक्षांना भाडेतत्त्वावर म्हणतो त्यांना काही मिळाले आहे, ते खूप अनुभवी आहेत. ते आमच्याकडे आता मुख्यतः पाच, सहा, सात वर्षे आहेत. म्हणून, आरोग्य सेवा कोठे चालू आहे, बाजारपेठेत कोणते व्यवहार आहेत आणि कोणते संक्रमण चालू शकते किंवा नाही याविषयी आपण स्वतःस जाणीव ठेवण्याचा प्रयत्न करतो.

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

परिपूर्ण धन्यवाद.

ऑपरेटर

आमचा पुढील प्रश्न विक्रम मल्होत्रा ​​मार्गे मॉर्गन स्टॅन्ली सह आहे. कृपया पुढे जा.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

प्रश्न विचारल्याबद्दल धन्यवाद. रॉबर्ट, फक्त स्पष्टीकरण देण्यासाठी, म्हणून आपण बेक केलेले $ 1.50 दशलक्ष ते 1.3 दशलक्ष हे मालमत्ता विक्रीसाठी होती. तरतुदीतील 50 दशलक्ष डॉलर्सशी याचा कसा संबंध आहे? मी गृहित धरत आहे की ते संबंधित आहेत, परंतु असे दिसते की ते भिन्न आहेत.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मला वाटतं इथे थोडासा फरक आहे. आम्ही तेथे म्हणून $ 50 दशलक्ष ठेवले - जे सामान्यतः बंद होते त्या गोष्टी बाजारात आणण्याचा आमचा अनुभव दिल्यास हा सामान्य रन रेट आहे. खरोखर स्कॉटने ज्या प्रक्रियेद्वारे आपण ज्या प्रक्रिया पार पाडल्या आहेत त्या उल्लेखानुसार आम्ही त्या मुट्ठीभर तरतूदींचे अनुवाद करतो जे आम्हाला शेवटी वाटेल.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

हे 12 महिने आहे.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

ठीक आहे, असे समजू या की layout 5 दशलक्ष एनओआय अधिक लेआउट व्हॉल्यूमसारखे वाटेल?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मला खात्री नाही की O 5 दशलक्ष डॉलर्स नाही. आपण आमचा हेतू घेत आहात -

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

फक्त वार्षिक, होय.

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

मी तुला समजले. आपण काय म्हणत आहात ते मला समजले. होय, मला असे वाटते की प्रवृत्तीच्या मार्गदर्शनामध्ये आपण ज्या गोष्टींची अपेक्षा करतो त्या शेवटी जवळजवळ असण्याची शक्यता असते. जर गोष्टी - स्वप्ने त्यापेक्षा जास्त गेली तर मला वाटते की आपण त्यावरील अपेक्षित अधिग्रहणात एक समान वाढ पहाल.

मला वाटते की आपण त्याच स्टोअरमध्ये विक्रीसाठी असलेल्या हेतूकडे लक्ष देता त्यावेळेस, मला वाटते की तेथे महत्त्वाची गोष्ट आहे आम्ही पुराणमतवादी आणि आमच्या मार्गदर्शक तत्त्वांशी सुसंगत राहण्याचा प्रयत्न करतो. पुन्हा, जर आम्ही विक्रीच्या बादलीच्या उद्देशाने असलेल्या सर्व मालमत्तांचा समावेश केला असेल तर आम्ही कमी स्टोअरच्या वाढीची नोंद करीत आहोत.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

नाही. मी वाढीवर लक्ष देत नाही. मी फक्त million 5 दशलक्ष एनओआय म्हणजे million 50 दशलक्षाहून अधिक व्हॉल्यूम विचार करीत आहे. तर, मी असा विचार करीत आहे की आपण विक्रीसाठी असलेल्या हेतूची किती वेळमर्यादा शोधत आहात?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय नाही, मला वाटते की तरतुदींवर आम्हाला दिसणारे कॅप दर त्यामध्येच संपतात. मला वाटते की आम्ही तेथे 6% प्रकारची 6% ते 6.5% श्रेणी देऊ. आणि मी विचार करतो फक्त मार्गदर्शनाच्या दृष्टीकोनातून, आम्ही शेवटी जे घडेल अशी अपेक्षा करतो त्यातील मध्यबिंदू देत आहोत. परंतु पुन्हा, जर त्यापेक्षा उच्च पातळी संपली तर, मला असे वाटते की आपण अधिग्रहणात एक समान वाढ पहाल

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

ठीक आहे. तर, ते खरोखरच खरोखर उच्च कॅप रेट सौदे असू शकतात?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

नाही. मला असे वाटते की मी असे म्हणत आहे, जर आपण आम्हाला वार्षिक 1.2 दशलक्ष डॉलर्सवर व्यवहार पाहिला तर आपण त्या 6% अधिक किंवा उणे श्रेणीमध्ये कॅप दर असल्याचे आपल्याला दिसून येईल. आणि आपण आम्हाला करीत असलेला अधिग्रहण दर वाढवताना पहा.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

ठीक आहे, समजले आणि मग फक्त स्पष्टीकरण देणे. आपण बेक केलेले ऑपरेटिंग समन्वय. मी फक्त आहे - मला हा प्लॅटफॉर्म खात्री करुन घ्यायचा आहे की आज तुम्हाला एक समान भाग मिळेल, पण तुम्ही असा संदर्भही दिला की जी अँड ए वर जात आहे आणि आपण अजूनही भाडेपट्टा आणि मालमत्ता व्यवस्थापन लोकांना तयार करत आहात.

तर, मी अंदाज करतो की ते वेगवेगळे तुकडे आहेत, परंतु मी आश्चर्यचकित झालो आहे, असे समजायला पाहिजे की कालांतराने त्या समक्रमितेचा एक दिवस तुम्हाला मिळाला आहे?

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

बरं, तेथे दोन बादल्या आहेत. एक, पहिला दिवस, रॉबर्टने सांगितल्याप्रमाणे, जिथे आपण फक्त तृतीय पक्ष घेता, तेथे उतरा. आणि रॉबर्ट म्हणाला, आपण ते 90 दिवसात मिळवू शकता. परंतु परंपरेने आता, जेव्हा आपण एखादी मालमत्ता खरेदी करता तेव्हा लोक निघून जातात, तिसरा पक्ष निघून जातो आणि कदाचित 30 दिवसांचे संक्रमण असते कारण आपण त्यांना सूचित केले असेल आणि ते आमच्या व्यासपीठावर येतील.

दुसरी बादली अशी आहे की जेव्हा आम्ही आमच्या अभियंत्यांना ठेवतो, आम्ही आमच्या मालमत्ता व्यवस्थापकांना आम्ही जेथे मालमत्ता पुन्हा उधळतो किंवा त्या मालमत्तेवर ठेवतो किंवा वर्षभर किंवा पुढच्या काही तिमाहीत त्यांच्या सेवा करारास आमच्या कॉन्ट्रॅक्टवर बाजारात ठेवतो. त्यांच्याकडे असलेल्या करारापेक्षा ते अधिक अनुकूल ठरतात. थोडक्यात, स्थानिक प्रतिनिधीत्व असलेल्या लहान किंवा राष्ट्रीय विकसकांसह एक बंद मालमत्ता ज्यांचा व्यवसाय मालमत्ता व्यवस्थापन नाही, त्यांचा व्यवसाय बाजारात 500,000 ते 1 दशलक्ष चौरस फूट मालकीचा नसतो. तर, आम्ही बंडल करू शकतो. म्हणजे, हीच संधी आपल्याला मिळते.

तर, आपण आत प्रवेश करण्याच्या दोन चरण आहेत. आणि आम्ही लगेच एक मिळवण्याचा विचार करतो आणि नंतर आम्हाला दुसर्‍या वर्षाचा निम्मा फायदा मिळतो आणि त्यानंतर दुसर्‍या वर्षी आम्हाला फायदा मिळत राहतो आणि त्यानंतर आम्ही किरकोळ भाड्याने जास्तीत जास्त भाडेकरूंना सेवा पुरवित आहोत. - माफ करा घाऊक दरात, किरकोळ नाही आणि आम्हाला त्याचा फायदा मिळतो.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

ठीक आहे. आणि मग फक्त शेवटचा. रॉबर्ट, आपण आणि मी याबद्दल थोडक्यात बोलत होतो. परंतु डाउनटाउन एलए मधील सेंट व्हिन्सेंट एकतर बंद आहे किंवा बंद करण्याचा निर्णय घेत आहे. मला माहित आहे की आपल्याकडे कॅम्पसमध्ये एमओबी नाही परंतु जवळच तुमच्याकडे एक एमओबी आहे. आपण आपल्या अनुभवाविषयी आणि आपण मूळ व्यवहाराची नोंद कशी घेतली याबद्दल बोलू शकता? आणि संभाव्य बंद केल्यामुळे तेथे काही ठेवले आणि घेते?

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

होय या वर्षाच्या सुरूवातीला डाउनटाउन एलए आणि थर्ड स्ट्रीटमध्ये आम्ही घेतलेले अधिग्रहण आहे. अंडररायटींग दृष्टीकोनातून आम्ही नेहमी पाहत असतो की सबमार्केट म्हणजे काय? बाजार म्हणजे काय? आरोग्य सेवेसाठी दीर्घकालीन मागणी काय आहे?

ती सबमार्केट म्हणजे फक्त स्फोट होत आहे. जर आपण डाउनटाउन एलए आणि त्यामध्ये होत असलेल्या सर्व गुंतवणूकीकडे पाहिले तर गेल्या 20 वर्षात तुम्ही रिअल इस्टेटच्या दृष्टीकोनातून 5 अब्ज डॉलर्सची गुंतवणूक केली आहे आणि पुढच्या 5, 10 वर्षात अशी अपेक्षा आहे.

तर, खरोखरच तो वाढत जाणारा एक परिसर आहे, आपण बरीच उत्पन्न पाहत आहात. आणि म्हणून, आम्हाला ते फक्त लोकसंख्याशास्त्रीय दृष्टीकोनातून आवडते. मालमत्तेच्या सरळ आरोग्याच्या दृष्टीकोनातून आम्हाला हे आवडले की भाडेकरुंपैकी कोणीही हॉस्पिटलशी संबंधित नाही. हे खरोखर स्पर्धात्मक पद्धतींसह आहे जे त्या ठिकाणी रूग्णांना आकर्षित करण्याच्या त्यांच्या क्षमतेपासून त्या भागात रहायचे आहे.

म्हणून जेव्हा आम्ही आमची अंडररायटींग केली तेव्हा आम्ही त्या दृष्टीकोनातून पाहिले. इमारतीच्या चिकित्सक आणि सरावांना त्यांची मागणी कोठून येत आहे हे समजले. असे पाहिले की एक क्षेत्र म्हणून जिथे ते चालू आहे तिथेच नाही तर तेथे मूल्य आणि मागणीमध्ये खरोखरच वाढ झाली आहे.

तर, त्या वेळी रुग्णालयासमोर असणारे काहीतरी नकारात्मक असेल तर त्या क्षणी हे व्यसनशील म्हणून आम्हाला दिसले नाही. आता, मनोरंजक बाब म्हणजे जर रुग्णालय बंद पडले तर आपल्याला खरोखरच फायदा होईल.

आम्ही ग्राउंड लीजच्या अधीन नाही. आम्ही पूर्णपणे फी साधे व्याज आहोत. आणि प्रत्यक्षात कॅम्पसमध्ये असलेले काही भाडेकरू जागा शोधत आहेत आणि कदाचित ते आमच्या इमारतीत येऊ शकतात. तर, आम्हाला त्वरित कोणताही परिणाम दिसला नाही. आम्ही आमच्या अंडररायटिंगची दीर्घकालीन मूलभूत तत्त्वे अस्तित्त्वात असल्याचे पाहतो, जर आपण असा विचार केला की वेळेत या क्षणी आमच्याकडे असावे.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

आणि मी फक्त अधिक मजबूत करेल. आम्ही ते विकत घेण्यापूर्वी मी मालमत्तेवर गेलो. आम्ही खरेदी केलेल्या सर्व मालमत्ता मला दिसतात. हे स्थान, स्थान, स्थान आणि भाडेकरू आहे, इमारतीत यूसीएलए. आमच्याकडे काही मोठे भाडेकरू आहेत, त्यांचा विस्तार करायचा आहे. ही एक इमारत आहे जिथे आम्हाला गुंतवणूकदारांना ते पाहणे आवडते, कारण आज आम्ही ते काय विकत घेतले आहे आणि त्याचे काय मूल्य आहे आणि आतापासून त्याचे मूल्य तीन ते पाच वर्षांनंतर काय होईल, मला वाटते की आमच्या व्यवसाय 3% किंवा 4% पर्यंत, आम्ही 95%, 90% वर मार्गदर्शन केले, 89% वर मार्गदर्शन केले, 90%. हे पुढील दोन महिन्यांत पूर्ण होऊ शकेल, अमांडा ज्याबद्दल बोलत आहे तेच. आमच्या पोर्टफोलिओमध्ये या प्रकारची मालमत्ता असूनही माझ्याकडे बरेच काही आहे अशी माझी इच्छा आहे.

पण तुला पहायला मिळालंय. आपल्याला खात्री करुन घेण्याची गरज आहे. जर आमचा दवाखान्यात कब्जा असतो, तर ही समस्या उद्भवली असती. जर ते ग्राउंड लीजसह कॅम्पसमध्ये असते तर ते एक समस्या ठरले असते. परंतु आम्ही बॉक्स तपासले आहेत आणि हे विशिष्ट प्रकरण अधिक चांगले आहे आणि आम्ही विकत घेतले त्यापेक्षा आमच्या अंडररायटींगच्या पुढे आहे.

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

ठीक आहे, छान. धन्यवाद

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

तर, त्यास आणण्यासाठी धन्यवाद.

ऑपरेटर

हे आमचे प्रश्नोत्तर सत्र संपवते. कोणत्याही बंद समालोचनासाठी मी परिषद पुन्हा स्कॉट पीटर्सकडे वळवू इच्छितो.

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

बरं, खूप खूप धन्यवाद मला माहित आहे की पुढच्या महिन्यात किंवा पुढच्या दोन किंवा तीन आठवड्यात काही परिषद येत आहेत. आम्ही तिथे असू आणि आम्ही जितके शक्य तितक्या लोकांशी बोलण्याची वाट पाहत आहोत आणि आम्ही २०२० बद्दल खूप उत्सुक आहोत. धन्यवाद.

ऑपरेटर

[ऑपरेटर बंद समालोचना]

कालावधीः 85 मिनिटे

सहभागींना कॉल कराः

डेव्हिड गेरसनसन - मुख्य लेखा अधिकारी

स्कॉट डी पीटर्स - मंडळाचे अध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी आणि अध्यक्ष

अमांडा हूटन - कार्यकारी उपाध्यक्ष, मालमत्ता व्यवस्थापन

रॉबर्ट ए मिलिगन - मुख्य वित्तीय अधिकारी, कोषाध्यक्ष आणि सचिव

ओमोटायो ओकुसान्या - मिझुहो - विश्लेषक

डॅनियल बर्नस्टीन - भांडवल एक - विश्लेषक

निकोलस जोसेफ - सिटीग्रुप - विश्लेषक

चाड वनाकोरे - स्टिफेल - विश्लेषक

कॉर्नर सिव्हर्स्की - बेरेनबर्ग - विश्लेषक

जोनाथन ह्यूजेस - रेमंड जेम्स - विश्लेषक

रिचर्ड अँडरसन - एसएमबीसी - विश्लेषक

टॉड स्टेंडर - वेल्स फार्गो - विश्लेषक

सारा टॅन - जेपी मॉर्गन - विश्लेषक

लुकास हार्टविच - ग्रीन स्ट्रीट अ‍ॅडव्हायझर्स - विश्लेषक

विक्रम मल्होत्रा - मॉर्गन स्टॅनले - विश्लेषक

अधिक एचटीए विश्लेषण

सर्व कमाई कॉल प्रतिलेख


AlphaStreet Logo

हा लेख पहिल्यांदा दिसला https://www.fool.com/earnings/call-transcripts/2020/02/14/healthcare-trust-of-america-inc-hta-q4-2019-earnin.aspx

Laisser एक commentaire

आपला ईमेल पत्ता प्रकाशित केला जाणार नाही.